Đất nền vùng ven Sài Gòn đã tăng nóng thời gian sau qua, nhất là sau Tết.

Giá đất quay đầu giảm mạnh

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, ngay thời điểm đầu tháng 4/2018, giá đất tại hai điểm nóng là Củ Chi và Cần Giờ đang có dấu hiệu giảm mạnh.  

Ở tuyến đường Duyên Hải, xã Cần Thạnh, giá đất từ mức 16,3-24 triệu/m2 thời điểm đầu năm nay đang rơi xuống còn 14-19,5 triệu/m2. Tuyến đường Thạnh Thới, xã Long Hòa từ ngưỡng 13,5 triệu/m2 xuống mức 8-10 triệu/m2. Đất mặt tiền đường Nguyễn Công Bao, xã Tam Thôn Hiệp, hiện ghi nhận 12-13,5 triệu/m2 nay chỉ còn lại tầm 8-10 triệu/m2. Khu vực xã Long Hòa, đoạn giao giữa đường Duyên Hải và đường Nguyễn Văn Mạnh giá đất nông nghiệp từ mức 2,7-3 triệu/m2 nay đã quay đầu về giá khởi điểm chỉ tầm 1,8-2,4 triệu /m2.

Khu vực mặt tiền đường Rừng Sác, đoạn gần phà Bình Khánh dao động từ 12-19 triệu/m2 thay vì mức cao điểm 24-25,5 triệu/m2 thời điểm cuối năm 2017. Nhiều lô đất lớn đoạn gần UBND xã Bình Khánh được rao bán với giá khoảng 3,5-8 triệu/m2 thay vì mức 5-10 triệu/m2 cách đây 3 tháng.

Sau thời gian sốt nóng nhanh chóng, nhiều nhà đầu tư chọn cách thoát hàng khỏi Củ Chi, Cần Giờ. 

Đất khu vực gần chợ Cần Giờ đến nghĩa trang Liệt sĩ Rừng Sác giá dao động từ 6-18 triệu/m2 tùy vị trí, giảm từ 2-4 triệu/m2 so với đầu năm. Tại đường Tắt Xuất, giá nhiều lô đất lớn từ 1.000-2.500m2 được chào bán rầm rộ với giá chỉ tầm 3-5,5 triệu/m2. Được biết trước đó lô đất này từng rao giá lên đến 6-7 triệu/m2. Đất thổ cư phân lô hiện cũng chỉ dao động từ 10-13 triệu/m2 thay vì mức 15-18 triệu/m2 trước đây.

Khu Thạnh Thới, xã Long Hòa ghi nhận mức biến động giá mạnh khi từ ngưỡng 13,5 triệu/m2 hồi đầu năm giảm xuống còn 9-11 triệu/m2 hiện tại. Ngoài ra, các tuyến đường Lương Văn Nho, Trần Quang Đạo, Lý Nhơn, Tắc Xuất giá từ 5-9 triệu/m2 giờ chỉ còn tầm 2,5-7 triệu/m2.

Nhìn chung hiện tại giá đất Cần Giờ đang có xu hướng giảm khá mạnh, từ 2-3 triệu/m2 đối với đất thổ cư và khoảng 500 nghìn - 1 triệu/m2 với đất nông nghiệp. Nếu so sánh với thời điểm cùng kỳ 2017, giá đất Cần Giờ đang rớt mạnh với mức giảm từ 10-20% tùy khu vực. Từ khoảng giá cao nhất là 8-24 triệu/m2, hiện đất Cần Giờ ở mức tầm 6-19 triệu/m2. Cao nhất là xã Bình Khánh khoảng 19 triệu/m2 và thấp nhất là 1,7 triệu/m2 ở xã Lý Nhơn.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại một số điểm nóng giao dịch đất Củ Chi. Ngoại trừ tuyến tỉnh lộ 8 (thị trấn Củ Chi) vẫn duy trì mức giá cao với khoảng 22-26,8 triệu đồng/m2. Giá đất nông nghiệp và thổ cư tại các khu vực "nóng" khác hiện vào khoảng 5-7,8 triệu/m2, giảm từ 500 nghìn - 1,5 triệu/m2 so với thời điểm đầu năm. Nơi đang có giá đất cao nhất là thị trấn Củ Chi (trừ đất mặt tiền trung tâm huyện) giá bán trung bình từ mức 12,5 triệu/m2 đã giảm xuống còn khoảng 11 triệu/m2, khu vực xã Phước Vĩnh An giá từ 10-11,5 triệu đã giảm xuống còn khoảng 9-11 triệu/m2. Khu vực xã Nhuận Đức, giá đất giảm khá mạnh từ mức 4-5 triệu/m2 giờ chỉ còn khoảng 2,5-3,4 triệu/m2.

Nhà đầu tư bán tháo để rời thị trường

Theo ghi nhận, cơn sốt đất Cần Giờ, Củ Chi giảm nhiệt thấy rõ khi một lượng lớn nhà đầu tư “cá mập” rời khỏi thị trường này. Một nhà đầu tư đất tại quận 3 cho biết, ông cùng  một nhóm đầu tư đã bỏ ra hơn chục tỷ đồng gom đất tại xã Bình Khánh, Cần Thạnh vào thời điểm cuối 2017 với giá 10 triệu/m2, sau thời gian làm thị trường, đất Cần Thạnh tăng lên 17 triệu/m2. Một tháng trước, nhà đầu tư này đã bán toàn bộ quỹ đất trong tay, trúng đậm tiền tỷ và rút khỏi thị trường. Ông cho biết không chỉ riêng mình, khá nhiều nhà đầu tư “cá mập” khác đã lần lượt bán ra các quỹ đất nắm trong tay, âm thầm rút khỏi Cần Giờ sau khi trúng đậm. Giờ còn trụ lại thị trường phần lớn là nhà đầu tư mới tham gia lướt sóng hoặc một số ít dân đầu tư lâu năm chưa bán hàng ra.

Anh Quang Thuận, một môi giới nhà đất cho biết, gần một tháng nay, giá nhà đất đang âm thầm chững lại và đột ngột giảm mạnh các tuần vừa qua. Nhiều nhóm nhà đầu tư đã yêu cầu môi giới ra hàng nhanh sau khi kiếm lời xong và rút khỏi thị trường, giao dịch sang tay giảm mạnh khiến đất quay về giá trị thực. Những người mua khác thấy tình hình cũng nhanh tay rút lui khiến lượng bán nhiều hơn lượng mua, chủ đất cũng vì vậy điều chỉnh giá theo biên độ tăng giảm thị trường.

“Đất tăng giá chóng mặt một phần không nhỏ là do dân đầu tư gom đất sỉ gây huyên náo, bung tiền lớn mua đất trên diện rộng để tạo ra cơn sốt lôi kéo những nhà đầu tư nhỏ lẻ khác vào cuộc săn đất. Sau khi các nhóm này thoát hàng xong thì rút khỏi thị trường, giá bán sẽ quay lại với giao dịch thực, điều này khiến giá nhà đất vì vậy giảm mạnh”, anh Thuận chia sẻ.

Trong cơn sốt đất nền vùng ven, nhà đầu tư đã xuống tiền mua nhiều nền đất và giờ đang rất hoang mang trong việc đẩy hàng ra.

Một nhà đầu tư trẻ tại quận 5, cho biết anh mua 2 lô đất 1.400m2 và 850m2 tại Bình Khánh (Cần Giờ) và Hương Lộ 2 (Củ Chi) ngay thời điểm giá đạt đỉnh, mỗi lô lần lượt gần 4 tỷ và 3,7 tỷ đồng. Hiện tại, giá đất quanh đây đang giảm, nhiều chủ đất rao bán chỉ còn từ 1,8-2,7 triệu/m2. Nhà đầu tư này lo lắng nếu bán giá cao hơn anh có thể không ra được hàng, còn giá thấp hơn mức trên thì phải chịu thua lỗ cả trăm triệu.

Cùng hoàng cảnh, một nhà đầu tư cá nhân khác ôm miếng đất gần 10.000m2 tại Củ Chi với giá 3,5 triệu đồng/m2. Theo dự kiến, đến cuối tháng 4 anh sẽ bán ra với giá 4,5-5 triệu /m2. Tuy nhiên hiện tại miếng đất này chưa ai trả giá bằng với giá gốc. Vị này đang tranh thủ thời điểm thị trường chưa nguội hoàn toàn tìm người bán ra nhanh để thu hồi vốn, chỉ mong không bị thua lỗ.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, hiện nay tại Củ Chi, Cần Giờ, khá nhiều nhà đầu tư rao bán đất gấp để thu hồi vốn. Động thái siết quy định phân lô, tách thửa tại thị trường Cần Giờ của chính quyền cộng với loạt thông tin quy hoạch đại dự án còn chưa có gì rõ ràng khiến nhiều nhà đầu tư gom quỹ đất lớn lo lắng. Những nhà đầu tư giai đoạn đầu gần như thoát khỏi thị trường từ sớm, còn lại là dân đầu tư tay ngang hay lướt sóng giai đoạn sau. Họ tranh thủ bán ra vì sợ sắp tới khi thị trường qua giai đoạn bị làm giá ảo, giá sẽ xuống thấp. Những ai mua vào trong thời điểm sốt rất có thể lỗ nặng.

Theo đại diện một sàn giao dịch nhà đất tại Củ Chi, rất khó đoán thị trường sẽ đi theo xu hướng nào trong thời gian tới, bởi đây là giai đoạn chuyển hướng khá nhạy cảm. Các nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp đã sớm chốt lời và rút khỏi thị trường để bảo toàn vốn. Những nhà đầu tư ăn theo có thể bị đọng vốn và thua lỗ nếu giá đất tiếp tục giảm thêm.