Thứ Sáu tuần trước (17/5), Trung Quốc công bố giải cứu bất động sản lớn chưa từng thấy nhằm hồi sinh thị trường đang chìm trong khủng hoảng.

Gói giải cứu bao gồm việc nới lỏng các quy định vay thế chấp nhà, hối thúc các chính quyền địa phương mua nhà ế, hạ mức đặt cọc với người mua nhà… Kế hoạch này cũng bao gồm số vốn khoảng 300 tỷ nhân dân tệ (42 tỷ USD) từ Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (BPOC) để các doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn mua lại số nhà tồn tại các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, theo hãng tin Bloomberg, nhiều chuyên gia cho rằng gói giải cứu vừa được Chính phủ Trung Quốc công bố có quy mô quá nhỏ, không đủ để phục hồi thị trường bất động sản đã chìm trong khủng hoảng gần 3 năm qua.

Quy mô quá nhỏ so với mức cần thiết

Những tháng gần đây, doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc tiếp tục giảm mạnh, trong bối cảnh các hộ gia đình có xu hướng tìm mua nhà trên thị trường chuyển nhượng nhiều hơn. Điều này khiến tồn kho nhà ở và đất trống tăng lên mức kỷ lục nhiều năm, hoạt động xây dựng mới đình trệ, đẩy nhiều công ty bất động sản – bao gồm cả các doanh nghiệp nhà nước – đến bờ vực phá sản.

Các nhà kinh tế tỏ ra lo ngại cả về quy mô hạn hẹp của các biện pháp hỗ trợ so với lượng tồn kho nhà ở và về rủi ro các biện pháp này không được thực thi đầy đủ trong thực tế.

Con số 300 tỷ nhân dân tệ của chương trình chỉ có thể giải quyết được một phần nhỏ tồn kho nhà mới trên thị trường. Theo ước tính của các nhà kinh tế, tổng giá trị nhà mới tồn kho trên thị trường Trung Quốc hiện tại có thể lên tới hàng nghìn tỷ USD.

“Gói hỗ trợ quá ít ỏi so với những gì cần thiết để giải tỏa áp lực tài chính của các công ty bất động sản”, ông Rory Green, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại công ty tư vấn dự báo kinh tế vĩ mô TS Lombard, nhận xét. “Bên cạnh đó, việc các ngân hàng có thể tận dụng trọn vẹn chương trình này hay không là điều đáng bàn, bởi sự tham gia của các ngân hàng thương mại sẽ làm hạn chế tốc độ cũng như hiệu quả của việc triển khai vốn hỗ trợ”.

Trên thực tế, một chương trình hỗ trợ tín dụng được PBOC đưa ra trước đó dành cho các ngân hàng thương mại nhắm tới các dự án nhà ở cho thuê cũng ghi nhận tỷ lệ giải ngân thấp, chỉ khoảng 2%.

Theo phân tích của một số chuyên gia, sáng kiến giải phóng tồn kho nhà đã được thí điểm tại 8 thành phố và hoạt động hiệu quả nhất ở những khu vực có dòng người nhập cư lớn – điều kiện mà không phải đô thị nào cũng đáp ứng được.

“Các biện pháp nới lỏng quy định bất động sản mang tính đột phá (bao gồm biện pháp thúc đẩy giải phóng tồn kho nhà ở) có lẽ cần một lượng vốn lớn hơn rất nhiều so với số vốn hiện có đến thời điểm này”, các nhà kinh tế dẫn dầu là Lisheng Wang của Goldman Sachs Group nhận định trong một báo cáo.

Báo cáo này dẫn một số nghiên cứu cho thấy để đưa mức tồn kho nhà ở hiện tại trở về mức của năm 2018 sẽ cần tới 7,7 nghìn tỷ nhân dân tệ, gấp hơn 25 lần so với giá trị gói giải cứu vừa được công bố.

Bên cạnh đó, chính sách khuyến khích chính quyền các địa phương mua lại đất trống của các công ty bất động sản cũng không dễ thực hiện khi mà nhiều địa phương tại Trung Quốc đang đối mặt khó khăn tài chính. Tại cuộc họp báo công bố gói giải cứu thứ Sáu tuần trước, các quan chức Bắc Kinh cũng cảnh báo rằng các địa phương dù nỗ lực thực hiện chương trình nhưng không nên làm tăng rủi ro nợ.

Chính quyền các địa phương được phép sử dụng một phần trong hạn ngạch phát hành trái phiếu thường niên 3,9 nghìn tỷ USD để thực hiện gói hỗ trợ. Tuy nhiên, thực tế là nhiều địa phương đã sử dụng phần lớn hạn ngạch để thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng.

“Hiện chưa rõ chính quyền các địa phương có sẵn sàng mua lại đất với mức giá gần với mức giá mà các công ty bất động sản đã bỏ ra trước đó hay không”, ông Adam Wolfe, nhà kinh tế về thị trường mới nổi tại Absolute Strategy Research, đặt câu hỏi. “Nếu các công ty bất động sản phải chịu lỗ khi bán đất, thì họ có thể sẽ phải gặp vấn đề về khả năng thanh toán, chứ không chỉ vấn đề dòng tiền”.

Rào cản ở các ngân hàng thương mại

Nhằm thúc đẩy các nhà băng cho doanh nghiệp bất động sản vay tiền để hoàn tất các dự án dang dở, nhà chức trách cũng sẽ tăng gấp đôi quy mô “danh sách trắng” – gồm các doanh nghiệp đủ điều kiện được hỗ trợ. Được công bố vào tháng 1 năm nay, chương trình “danh sách trắng” đến nay ghi nhận tổng giá trị các khoản vay hơn 900 tỷ nhân dân tệ. Tuy nhiên, phần lớn số tín dụng này không đến tay các doanh nghiệp bất động sản bởi thống kê chính thức cho thấy doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc chỉ vay được chưa đầy 600 tỷ nhân dân tệ cho các dự án xây dựng trong 4 tháng đầu năm. Con số này giảm 9% so với cùng kỳ năm trước.

Theo các chuyên gia, chương trình “danh sách trắng” bị hạn chế bởi các chính các ngân hàng thương mại bởi họ lo ngại rằng doanh nghiệp bất động sản phá sản sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận của mình. Do đó, các biện pháp hỗ trợ mới, bao gồm cho phép ngân hàng hạ lãi suất vay thế chấp mua nhà và gảim yêu cầu đặt cọc, cũng sẽ đối mặt vấn đề tương tự.

Trên thực tế, các ngân hàng hiện đã giảm lãi suất cho vay thế chấp mua nhà xuống mức thấp chưa từng thấy, do đó nhiều khả năng họ sẽ không muốn giảm thêm nữa.

Bên cạnh đó, các hộ gia đình có thể sẽ tận dụng lãi suất thấp để mua nhà ở trên thị trường chuyển nhượng thay vì mua nhà mới xây, bởi giá chuyển nhượng đang giảm mạnh và không phải lo vấn đề chậm giao nhà – theo bà Serena Zhou, nhà kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại công ty Mizuho Securities Asia,

Năm ngoái, doanh số nhà đã qua chuyển nhượng lần đầu tiên vượt doanh số nhà mới, đánh dấu sự dịch chuyển trong thói quen mua nhà của người dân Trung Quốc. Điều này cũng đồng nghĩa nguồn thu của các công ty bất động sản cũng giảm mạnh.

Theo nhà kinh tế Houze Song tại tổ chức nghiên cứu Paulson Institute của Mỹ, việc hạ lãi suất cho vay thế chấp mua nhà nhằm kích thích nhu cầu có thể sẽ hiệu quả ở các thành phố lớn, nơi có nhu cầu nhà ở cao. Còn ở các thành phố nhỏ hơn, nới lãi suất này đã ở mức rất thấp, hiệu quả sẽ rất hạn chế.

“Các chính sách mới có thể thúc đẩy doanh số bất động sản trong vài tháng. Nhưng tôi cho rằng chúng chưa đủ để thay đổi tình hình”, ông Song nhận định./.