Đầu tháng 11, hãng dịch vụ văn phòng chia sẻ (co-working) WeWork nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại một tòa án ở New Jersey (Mỹ), khi đang ôm khối nợ khoảng 10-50 tỷ USD. Sau thủ tục này, WeWork sẽ thu hẹp hoạt động.

Đến cuối tháng, ở bên kia bờ Đại Tây Dương, gã khổng lồ bất động sản thương mại Signa tuyên bố mất khả năng thanh toán. Sở hữu bởi ông trùm người Áo Rene Benko, tập đoàn này có nhiều tòa tháp văn phòng như Tòa nhà Chrysler ở New York, cùng hàng loạt trung tâm mua sắm cao cấp ở Đức, Áo và Thụy Sĩ.

Chi phí đi vay tăng mạnh nhất trong lịch sử 25 năm của đồng euro đã khiến giá bất động sản ở Đức sụt giảm, nơi tập trung phần lớn hoạt động kinh doanh của Signa. Họ gánh khối nợ khoảng 5 tỷ euro khi thị trường văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ ở châu Âu không mấy sôi động.

Sự sụp đổ của Signa hay WeWork dù do những đặc thù riêng nhưng không thể phủ nhận một năm khó khăn chung của ngành bất động sản văn phòng, nhất là ở phương Tây. Trong báo cáo quý II, tập đoàn tài chính Blackstone (Mỹ) - một trong những quản lý tài sản lớn nhất thế giới, tuyên bố không còn ý định đầu tư vào bất động sản văn phòng, do ảnh hưởng bởi xu hướng làm việc từ xa.

Phân tích tại hơn 100 thị trường, Jones Lang LaSalle (JLL) cho biết tỷ lệ văn phòng trống cao kỷ lục vào quý III, đạt 21% tại Mỹ và Canada và 16% trên toàn cầu. So với trước đại dịch, tỷ lệ trống đã tăng 60%.

Hai thị trường khó khăn hàng đầu là Mỹ và Anh, với tỷ lệ trống đạt kỷ lục ít nhất 20 năm ở New York, San Francisco và London, khi mọi người tiếp tục làm việc tại nhà bất chấp các công ty nỗ lực đưa nhân viên trở lại văn phòng sau Covid-19.

Quý III, tỷ lệ văn phòng trống toàn quốc tại Mỹ đạt 19,2%, sát mức kỷ lục 19,3%, theo Moody's Analytics. Dữ liệu của CoStar, công ty nghiên cứu tập trung vào bất động sản thương mại, cho hay khả năng hấp thụ yếu khiến vốn đầu tư vào bất động sản văn phòng New York quý III giảm 60% so với quý II.

San Francisco có tỷ lệ trống đạt mức cao nhất hai thập kỷ với mức 20% trong quý III, tăng từ mức 6,3% khi bắt đầu đại dịch, theo CoStar. Đầu tư vào lĩnh vực này cả quý gần 600 triệu USD, chỉ bằng một phần ba trung bình trước dịch.

Tại London, tỷ lệ văn phòng trống đạt 9% trong quý III, cao nhất kể từ khi CoStar bắt đầu thống kê vào năm 2003. Theo Jonathan Gardiner, Trưởng bộ phận bất động sản văn phòng tại London của Savills, cho biết các công ty lớn đang trì hoãn kế hoạch thuê mặt bằng vì "vẫn đang cố gắng tìm hiểu nhu cầu không gian của mình" khi xu hướng làm việc kết hợp tại nhà diễn ra.

"Bối cảnh kinh tế đầy thách thức, chi phí nợ gia tăng và cuộc thảo luận liên tục về việc quay trở lại văn phòng gây áp lực cho thị trường văn phòng, điều mà London cũng không tránh khỏi", Stephen Down, CEO kiêm Chủ tịch của Trung tâm London và đầu tư quốc tế của Savills, nhận định.

Ở Nam Bán Cầu, tình hình của Australia cũng không khả quan, khi tỷ lệ văn phòng trống trong nửa đầu 2023 lên cao nhất kể từ những năm 1990. Dữ liệu của Hội đồng Bất động sản Australia cho biết, tỷ lệ trống tại các trung tâm thành phố toàn quốc đã tăng lên 12,8% từ mức 12,6 của nửa cuối 2022.

Tại trung tâm Sydney, Melbourne và Perth, nơi hầu hết công ty lớn đặt trụ sở chính, tỷ lệ trống đã ở mức trên 10%. Các chủ tòa nhà phải đối mặt với việc người thuê tìm cách cắt giảm không gian dư thừa do làm việc tại nhà cũng giống như lãi suất cao hơn ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và chi phí trả nợ.

Dự báo thị trường văn phòng 2024, các tổ chức và chuyên gia cho rằng thị trường sẽ tích cực hơn. Tuy nhiên, nhu cầu có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp. Mất cân đối cung cầu với các tòa nhà chất lượng cao nhất ở những vị trí tốt nhất sẽ thúc đẩy tăng trưởng giá thuê, theo CBRE.

Tuy nhiên, dòng vốn đầu tư vào thị trường này sẽ vẫn ở mức thấp trong nửa đầu 2024. Cùng với đó, lợi suất phân khúc cao cấp ở hầu hết thị trường sẽ bắt đầu giảm vào cuối năm sau.

"Bất chấp những trở ngại, điều quan trọng cần nhớ là mặc dù đã và sẽ có những tòa nhà văn phòng bị lỗi thời, ngành văn phòng cho thuê không hề lỗi thời", Ermengarde Jabir, chuyên gia kinh tế cao cấp tại Moody's Analytics nhận xét.

Theo ông, một số văn phòng hạng B và C cũ ở Mỹ có thể phải đối mặt tình trạng ít được ưa chuộng. Do đó, có thể có cơ hội chuyển đổi không gian văn phòng ở các khu thương mại trung tâm thành căn hộ hoặc trung tâm dữ liệu./.