Trên thực tế có nhiều trường hợp chủ đầu tư hoặc ban quản lý chung cư chiếm dụng phần sở hữu chung của chung cư để sử dụng vào mục đích riêng. Điển hình như trường hợp các chủ đầu tư chiếm dụng phần sở hữu chung như phòng sinh hoạt cộng đồng, lối đi chung, sân thượng thành phần sở hữu riêng để đưa vào kinh doanh, cho thuê. Các không gian chung này bị chủ đầu tư, ban quản lý sử dụng riêng nên gây ảnh hưởng đến quyền lợi chung của tập thể cư dân.

Ngoài ra còn có hiện tượng một số cư dân khác tự ý sử dụng diện tích chung như hành lang, sân thượng để đồ đạc, gây ảnh hưởng đến không gian sống. Từ đó dẫn đến các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư với cư dân, người mua, thuê mua nhà, cộng đồng cư dân trong trong tòa nhà.

Ngoài ra còn có kiểu tranh chấp hầm để xe máy, không xác định rõ khu vực nào để xe cư dân, khu vực nào để xe khách của khu thương mại... Ban quản lý nhận giữ xe ngoài quá nhiều khiến cư dân tòa nhà lại không có chỗ để xe.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, đối với các dự án chung cư được phê duyệt, triển khai đầu tư xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 thì căn cứ pháp lý và hồ sơ dự án được phê duyệt không thể hiện rõ ràng, cụ thể, chính xác, còn nhiều cách hiểu khác nhau trong việc xác định phần sở hữu chung, riêng trong chung cư. Do đó dẫn đến quá trình quản lý, vận hành phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân, giữa cư dân với nhau.

Để nắm rõ phần nào thuộc sở hữu chung, phần nào thuộc sở hữu riêng, cư dân cần dựa vào hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Pháp luật định rõ “phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở. Ngoài ra, cư dân có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các bản vẽ, hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng... để xác định rõ các khu vực chung - riêng trong chung cư.

“Khi phát hiện ra hành vi lấn chiếm, sử dụng trái phép phần sở hữu chung, cư dân có quyền tự mình hoặc yêu cầu ban quản trị chung cư yêu cầu các cư dân hoặc yêu cầu chủ đầu tư có hành vi chiếm dụng phần diện tích sở hữu chung phải trả lại phần diện tích này. Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu TAND giải quyết theo quy định của pháp luật” - ThS Ngô Gia Hoàng chia sẻ.

T.H