Cụ thể, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho biết, 3 lĩnh vực đang hút vốn đầu tư là chứng khoán, bất động sản, vàng, và biến động của 3 lĩnh vực này sẽ cho thấy nền kinh tế có ổn định phát triển không. 3 thị trường chứng khoán, bất động sản, ngân hàng như hàn thử biểu của nền kinh tế. 

"Với tình hình của nền kinh tế thế giới và Việt Nam, tín dụng cho thị trường bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng. Ngoài ra, việc hạn chế huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40% cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Những ngày vừa qua, hầu hết ngân hàng đã tăng lãi suất nhằm cơ cấu lại nguồn huy động vốn", ông Hiếu cho biết.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao 200%. Đây là lĩnh vực có nhiều rủi ro và yêu cầu các ngân hàng phải cẩn thận. Với những định hướng và quy định đó, thị trường bất động sản sẽ bị tác động. Ngân hàng Nhà nước đưa công văn yêu cầu các ngân hàng rà soát tín dụng bất động sản để báo cáo cho chính xác. 

"Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 7,5% trong ngành ngân hàng. Tuy nhiên, tôi nghĩ con số này còn cao hơn nhiều. Năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý. Các ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại phải cẩn trọng để tốt cho thị trường bất động sản được thanh lọc", ông Hiếu cho biết.

Nhìn nhận ở khía cạnh người mua nhà, ông Hiếu cũng nhận định việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản thì đây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng.

Đối với người mua nhà đây cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.

"Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện", ông Hiếu khẳng định.

Ở chiều ngược lại, ông Hiếu cũng cho rằng khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.

"Điều này làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản. Kết luận của tôi là, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng bất động sản", chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho biết.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, năm 2017, tín dụng chung của các tổ chức hệ thống tín dụng tăng 18,2%, cho vay bất động sản tăng 8%. Dự báo năm 2018 tín dụng chung tăng khoảng 15%, tín dụng bất động sản tăng khoảng 10%.

"Trong 11 tháng năm 2018, dòng vốn nước ngoài khoảng 6,5 tỷ USD, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Đăng ký vào bất động sản chiếm khoảng 33% vốn đăng ký mới, đứng thứ 2 trong các ngành. Ngoài ra, một số doanh nghiệp cũng đã chủ động phát hành trái phiếu, không còn lệ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng khi thiếu nguồn vốn, đây là tín hiệu tích cực", ông Lực cho biết.

Bàn luận về vấn đề nhiều ngân hàng đang có động thái điều chỉnh tăng lãi suất huy động sẽ có tác động thế nào đến thị trường bất động sản 2019, TS. Cấn Văn Lực cho biết có 3 nguyên nhân khiến mặt bằng lãi suất bất động sản tăng thời gian qua và có thể còn tiếp diễn.

Một là, thời gian qua huy động vốn tăng chậm hơn so với tín dụng nên đây là thời điểm các ngân hàng tăng cường huy động để cân đối và đảm bảo thanh khoản nhất là dịp cuối năm. 

Thứ hai, các ngân hàng đang tăng cường nguồn vốn trung và dài hạn để một mặt đáp ứng yêu cầu thông tư 06 (từ tháng 1/2019 chỉ được dùng 40% thay vì 45 % như hiện nay). Và mặt khác, để tăng nguồn vốn cấp 2, hướng tới đáp ứng chuẩn Basel II về nguồn vốn.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất USD đã tăng trong thời gian vừa qua và còn tăng trong năm tới (do ngân hàng Trung ương các nước nhất là FED đang tăng lãi suất), tạo áp lực lên lãi suất và tỷ giá của Việt Nam.

"Xu thế tăng lãi suất này có thể sẽ khiến lãi suất cho vay bất động sản tăng theo ở mức nhẹ, trừ khi cơ quan quản lý thay đổi chính sách quy định về trọng số rủi ro. Tuy nhiên, tôi hy vọng thị trường bất động sản sẽ thu hút nhiều dòng vốn khác", ông Lực cho biết.

Thanh Hà