TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chinh sách tiền tệ quốc gia. 

Quan điểm trên được TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nêu ra tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, sáng 24/8.

“Kiểm soát rủi ro nhưng vẫn phải để thị trường phát triển"

Tại tọa đàm, đánh giá về nguồn vốn đối với thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022, ông Lực cho biết, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đến hết tháng 6/2022, nguồn vốn tín dụng BĐS đã tăng vượt 14%.

Theo đó, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng tín dụng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Bên cạnh vốn tín dụng từ ngân hàng, đến hết tháng 7, vốn tư nhân (vốn góp) khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp BĐS thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).

Cùng với đó, đến hết tháng 7, tổng vốn FDI đăng ký mới và bổ sung vào BĐS đạt 2,06 tỷ USD (chiếm 16%), đứng thứ 2, đăng ký góp vốn và mua cổ phần đạt 1,15 tỷ USD (chiếm 44,7%); giải ngân FDI vào BĐS đạt 1 tỷ USD (chiếm gần 8,7%).

Về kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đến tháng 7, toàn thị trường phát hành hơn 200 nghìn tỷ đồng (giảm 15% so cùng kỳ); trong đó nhóm doanh nghiệp BĐS phát hành 45.000 tỷ (chiếm 22,4%), giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

TS. Cấn Văn Lực nêu thực tế, gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây các doanh nghiệp thường gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Theo vị chuyên gia, nếu dòng vốn vào BĐS bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung - cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, kéo theo giảm đà phục hồi kinh tế...

Ông Lực cho rằng, hiện nay dư địa cho vay BĐS vẫn còn, đặc biệt là phân khúc nhà ở và những phân khúc thiếu nguồn cung khác.

"Tôi đồng tình chỉ tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro. Tuy nhiên, kiểm soát rủi ro nhưng vẫn phải để thị trường phát triển", ông Lực nói. Ông dẫn chứng bài học từ Trung Quốc, vừa rồi nước này siết siết thị trường BĐS rất chặt, sau đó lại phải giải cứu.

“Nếu Việt Nam không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc”, ông Lực nói và nhấn mạnh “việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng”.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng, ở hầu hết các quốc gia, BĐS dưới dạng nhà ở, nhà cho thuê... đều ở trạng thái hoàn chỉnh. Riêng ở Việt Nam và Trung Quốc, có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền.

Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách, đặc biệt là khi nguồn vốn tín dụng và TPDN đang ngày càng bị thắt chặt.

Tuy nhiên theo ông, nguồn vốn này hiện cũng đang đứng trước những thách thức lớn. Một là nguồn vốn này có một phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng, nhưng hiện tại ngân hàng đang cạn hạn mức cho vay.

Hai là giá bất động sản đang có dấu hiệu bị thổi lên khá cao, có dự án cao gấp 3 lần giá vốn khởi điểm, khiến cho nhà đầu tư không dám đầu tư vào lúc này vì nguy cơ giảm giá và thua lỗ.

Bên cạnh đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, nguồn vốn chiếm dụng của nhà thầu trong vài năm gần đây rất lớn, chiếm tới 20% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS.

“Tình trạng này nếu kéo dài do dòng tiền bán hàng từ BĐS gặp khó khăn thì có thể khiến nhiều nhà thầu thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhiều tập đoàn xây dựng hay sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng đang có dòng tiền âm kéo dài, gây ảnh hưởng toàn diện đến tiến độ dự án và hệ quả cuối cùng là nguồn cung bất động sản ra thị trường - vốn đang rất thấp - có nguy cơ tiếp tục thắt chặt”, ông quan ngại.

Ngoài ra, còn có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Đây là nguồn cứu cánh của một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã lên sàn trong những năm qua, tuy nhiên đang giảm sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp. Trong thời kỳ giá cổ phiếu tăng, đây là dòng tiền dương bổ sung quan trọng vào cân đối dòng tiền của một số tập đoàn lớn, đặc biệt là tập đoàn BĐS.

“Nếu thị trường chậm hồi phục cộng với thị trường TPDN đình trệ, giải ngân vốn đầu tư công chậm không đủ lan tỏa thì nguồn vốn BĐS sẽ gặp khó khăn lớn”, ông Nghĩa nói và đề xuất cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc các giải pháp để gỡ khó cho thị trường BĐS.

Có thể “nới room” tín dụng từ tháng 9?

Bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, ông Cấn Văn Lực cho biết, thị trường BĐS hiện đối mặt với ba thách thức lớn.

Một là một số vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Hai là tài chính, hiện có kênh thuận lợi và có cả kênh khó khăn. Trong đó, kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn. Ba là giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá trị thực và vẫn cao so với thu nhập của người dân nói chung.

Riêng về kênh tín dụng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) còn băn khoăn chuyện chưa nới room tăng trưởng tín dụng do hai nguyên nhân là lo ngại lạm phát, thanh khoản hệ thống ngân hàng.

Theo ông, trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá heo thì có thể tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4% và khả năng năm nay Việt Nam có thể đạt được mục tiêu kiểm soát lạm phát. Do đó, không nên quá lo ngại về lạm phát mà bóp nghẹt thị trường, thay vào đó cần tận dụng cơ hội này để phục hồi.

“Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát thì chúng ta đã kiểm soát được, đó là một cơ hội rất tốt”, ông nói.

Về thanh khoản hệ thống ngân hàng hiện nay cũng đang hoàn toàn trong khả năng kiểm soát. Tỷ lệ cho vay so với vốn huy động trong thị trường theo tính toán sơ bộ đến thời điểm hiện nay là 92%, vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện nay 25,2% và ngưỡng cho phép của NHNN bắt đầu từ 1/10 năm nay là 34%, tức là vẫn trong tầm kiểm soát.

Ông Lực cho biết, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đang mạnh hơn đặc biệt là từ tháng 6,7,8. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác không còn ở tỷ lệ 20-80% như trước đây mà đã cải thiện hơn rất nhiều.

Do đó, ông Lực cho rằng có thể “nới room” tín dụng ngay từ tháng 9, nếu để đến quý 4 thì hơi muộn và có thể sẽ mất cơ hội.

“NHNN cần lưu ý đến vấn đề này và nên xem xét trong tháng tới, bởi nếu không khơi thông sớm sẽ bị mất cơ hội, tăng nợ đọng lẫn nhau cực kỳ nguy hiểm và nợ xấu ngân hàng tăng lên”, ông Lực nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia. 

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho biết, nhiều người đang rất lo ngại vì đến giờ này vẫn chưa thấy "nới room", trong khi room cũ thì nhiều ngân hàng kêu cạn kiệt. Do đó, ông đề xuất cần xem xét “nới room” ngay trong tháng 9. Nếu "nới room", theo ông, Việt Nam có thể nâng lên mức 15-16% vẫn "chấp nhận được".

Đặc biệt, ông cho rằng các doanh nghiệp BĐS đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh TPDN. Do đó, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về TPDN.

Ông nhấn mạnh từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành TPDN cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Ngoài ra, theo ông phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.

Về phía tổ chức xếp hạng tín nhiệm, ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings cho biết, thời gian qua nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết phát hành nhiều. Những doanh nghiệp này mới, chưa có lãi, chất lượng doanh nghiệp phát hành còn nhiều đáng lo ngại, sử dụng vốn không đúng mục đích.

Do vậy ông Minh khuyến cáo doanh nghiệp nên xếp hạng tín nhiệm, minh bạch, sử dụng đúng mục đích, tạo lòng tin cho thị trường đầu tư trái phiếu bởi chất lượng trái phiếu tốt thì nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ tự tìm đến.

MINH ĐỨC