Những vụ rao ảo, bán ảo, lừa đảo... diễn ra khắp mọi nơi nhưng vẫn rất nhiều người sập bẫy, mất tiền, kéo theo khiếu kiện về đất đai kéo dài, gây bất ổn xã hội.

RAO MỘT NƠI, BÁN MỘT NẺO

Rao bán nhà đất rẻ bất ngờ, rao bán nhà đất một nơi nhưng dẫn khách đến một nơi khác, thậm chí rao bán đất ở Tp.HCM nhưng dẫn đến các tỉnh vùng ven... là các chiêu thức mà giới kinh doanh bất động sản áp dụng lâu nay.

Anh Võ Quốc Nam (quận 7, Tp.HCM), một khách hàng tìm mua nhà, chia sẻ: hiện nay, thông tin tìm kiếm bất động sản được rao bán trên website, ứng dụng, cả fanpage, mạng xã hội, các nền tảng zalo, viber rất nhiều. Cụ thể, đọc Chotot, fanpage Mua/bán Nhà Sài Gòn,… Anh Nam tìm được một nhà ở hẻm 183 Bến Vân Đồn (rộng 12m) thuộc quận 4, Tp.HCM rao hơn 4 tỷ đồng cho 82 mét vuông đất.

Khi anh Nam gọi điện thoại hỏi vì sao đất hẻm rộng mà có giá rẻ vậy thì nhân viên môi giới tên Trà My, thì thào: "chủ đất kẹt tiền nên bán rẻ". Rồi  để  an lòng khách, nhân viên môi giới hẹn lên một công ty bất động sản TL Real có trụ sở ở quận 1 để kiểm tra pháp lý giấy tờ nhà đất.

Sau đó, họ đưa anh Nam và nhóm các khách hàng lên xe buýt đi tham quan dự án. Xe đi được một đoạn, nhân viên môi giới kéo hết rèm cửa lại với lý do sợ công an thấy trên xe nhiều người. Nhưng thực chất là che mắt không cho khách biết xe đang đi đâu. Sau này, nhiều người mới biết trên xe chỉ khoảng chục khác hàng thật sự, còn lại toàn là môi giới và "chim mồi".

Các vị khách "thật sự" sẽ bị cô lập từng khu vực riêng lẻ được kèm cặp bởi một "chim mồi" và hai nhân viên kinh doanh. Ở trên đầu xe, một nhân viên kinh doanh dùng micro cứ ra rả chúc mừng vị khách A đã đặt cọc lô X, vị khách B đã xuống tiền lô Y...

"Ở phía dưới thì "chim mồi" và nhân viên kinh doanh nỗ lực hối thúc khách hàng đặt cọc từ 5-10 triệu đồng cho lô đất được in trên giấy A4. Với những vị khách quá khó dụ thì sẽ được đích thân vị quản lý xuống chăm sóc tận tình. Rất may tôi đủ tỉnh táo để không rơi vào bẫy của bọn lừa đảo", anh Nam kể.

Đến nơi, cảnh tượng trước mắt chỉ là cánh đồng, ruộng lúa mà theo giới thiệu là đang làm thủ tục xin cấp phép dự án. Chỉ lúc này, khách hàng mới ngã ngửa với các chiêu “rao một nơi, bán một nẻo”, của cò, làm mất thời gian của họ.

Hay như chiêu lừa bán các dự án "ma" của giới cò đất gây rúng động tại Tp.HCM mới đây là minh chứng.

Cụ thể, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an Tp.HCM đang điều tra vụ án Trương Thanh Phong (sinh năm 1977, ngụ quận 6, Tp.HCM) cùng đồng phạm về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra trên địa bàn Tp.HCM.

Kết quả điều tra xác định, Phong cùng Ngô Thúy An và Phùng Kim Quyên đã tự ý lập các dự án khu dân cư không có thật, phân lô bán nền trên những khu đất chưa được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Phong và đồng bọn hoặc đang thế chấp ngân hàng.

Sau đó, Phong thuê công ty đo vẽ sơ đồ phân lô thành nhiều nền đất và thuê công ty môi giới tìm kiếm khách hàng, quảng cáo gian dối nhằm ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc chuyển nhượng đất nền. Từ đó cùng đồng phạm chiếm đoạt hàng tỷ đồng của khách hàng.

Các dự án không có thật trên địa bàn Tp.HCM bị Phong lập ra để lừa bán đất nền gồm: dự án Khu dân cư Gia Phát Riverside (trước đó là Bến Nọc Riverside) tại xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn; dự án Khu dân cư Bùi Thanh Khiết tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh; dự án Khu dân cư Vạn Phú tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh; dự án Khu dân cư Hưng Long tại xã Hưng Long, huyện Bình Chánh; dự án Khu dân cư Võ Trần Chí tại phường Tân Tạo A, quận Bình Tân. Hiện, Trương Thanh Phong đã bị Cơ quan Cảnh sát Điều tra, Công an Tp.HCM khởi tố, bắt giam để điều tra về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”

PHÁP LÝ ĐẦY ĐỦ, HẠN CHẾ 90% RỦI RO

Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân của đợt sốt đất ảo thời gian qua xuất phát một phần từ khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng 15 - 20%. Cùng với đó, ảnh hưởng dịch bệnh khiến nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả.

Ngoài ra, lãi suất ngân hàng giảm cộng với việc đầu tư ngắn hạn có thể mang lại lợi nhuận kinh tế tức thì, nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ nhanh chóng chốt lãi và găm giữ giá trị tài sản bằng đất đai. Như vậy, cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng mạnh.

Một lãnh đạo Hội môi giới bất động sản Việt Nam lưu ý, pháp lý của dự án phải được quan tâm hàng đầu trước khi tìm hiểu thêm về dự án. Khi pháp lý đã đầy đủ, minh bạch là người mua đã hạn chế được 90% rủi ro của dự án.

Yếu tố thứ hai nhà đầu tư cần quan tâm chính là vị trí và hạ tầng xung quanh dự án. Một dự án được coi là có tiềm năng tăng giá, tính thanh khoản cao phải có vị trí nằm gần khu dân cư sầm uất, xung quanh hạ tầng được đầu tư chỉn chu, thuận tiện kết nối với các khu vực trung tâm. Vì khi hạ tầng được đầu tư phát triển sẽ giúp tăng giá trị tại khu vực đó.

Thứ ba là uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Nhà đầu tư nên chọn các dự án lớn, được triển khai làm nhiều giai đoạn. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư qua các dự án trước đó để tham khảo thêm.

Ngoài ra, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, khi lựa chọn một dự án để ở hay đầu tư không chỉ xét các yếu tố như vị trí, mức giá ban đầu hay tiện ích, nhà đầu tư cần phải chú trọng đến 3 yếu tố tiên quyết khi xuống tiền đầu tư một dự án: sự an toàn, tính thanh khoản và lợi nhuận bền vững.

Cuối cùng, nhà đầu tư cần lưu ý đến tính thanh khoản. Những tài sản có tính thanh khoản cao sẽ giúp cho nhà đầu tư dễ dàng quản lý được dòng tiền của mình, thu hồi dòng tiền để tiếp tục tái đầu tư hoặc phục vụ các mục đích khác.