Thị trường bất động sản TP HCM sau khi mở rộng địa giới đang chứng kiến làn sóng dự án căn hộ vừa túi tiền nở rộ, đặc biệt ở khu vực Bình Dương cũ. Nếu trước đây nguồn cung căn hộ giá mềm ở TP HCM gần như khan hiếm, thì nay hàng loạt dự án mới với mức giá chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng mỗi m2 đã và đang được mở bán, nhắm trực tiếp vào nhóm khách hàng có nhu cầu an cư thực sự.

Quan sát cho thấy toàn TP HCM hiện có gần 30 dự án đang triển khai, nhưng phần lớn tập trung tại Thuận An, Dĩ An – khu vực vốn thuộc Bình Dương. Trong khi đó, nội đô chỉ ghi nhận khoảng 10 dự án mới. Sự dịch chuyển này tạo nên bức tranh đối lập: giá căn hộ trung bình tại TP HCM cũ dao động quanh mức 83 triệu đồng mỗi m2, cao gấp đôi so với khu vực sáp nhập.

Các chủ đầu tư đang tận dụng lợi thế giá để tung ra những sản phẩm vừa túi tiền. Bcons hợp tác cùng Mercuria SPV (Nhật Bản) phát triển dự án Bcons Asahi ngay mặt tiền quốc lộ 1K, cung cấp gần 500 căn hộ, đa số diện tích 50 m2, giá chưa đến 2 tỷ đồng mỗi căn.

Cạnh đó, Phú Đông Group cũng ra mắt hơn 800 căn hộ Sky One, đồng thời chuẩn bị thêm hai dự án khác tại Dĩ An. An Gia nối tiếp với The Gió Riverside, đưa ra thêm 700 căn hộ hướng sông, giá từ 48 triệu đồng mỗi m2. Không kém phần sôi động, TT Capital, C-Holdings và một số doanh nghiệp khác tung ra hàng nghìn sản phẩm ở phân khúc trung cấp, giữ mức giá quanh 35-40 triệu đồng mỗi m2.

Theo dự báo của CBRE, khi tính cả khu vực mở rộng, nguồn cung trong ba năm tới có thể đạt 36.000 căn, trong đó riêng Bình Dương cũ dự kiến bổ sung thêm 22.000-25.000 sản phẩm trung cấp. Bà Cao Thị Thanh Hương, Savills TP HCM, cho rằng phân khúc này đang đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền, giúp thị trường bất động sản TP HCM dần cân bằng sau nhiều năm thiên lệch về sản phẩm cao cấp.

Tín hiệu tích cực cũng được ghi nhận ở nửa cuối năm 2025. Theo bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phú Đông Group, nguồn cung căn hộ trung cấp đang chiếm ưu thế, góp phần giữ mức giá dễ tiếp cận và tạo sức cạnh tranh cho thị trường phía Nam so với Hà Nội, nơi căn hộ dưới 50 triệu đồng mỗi m2 gần như biến mất.

Trong khi đó, ông Lưu Quang Tiến, Viện Nghiên cứu Bất động sản DXS-FERI, nhận định cuối năm 2025 sẽ là nền tảng quan trọng cho chu kỳ phục hồi từ 2026, nhờ sự cộng hưởng của hạ tầng, tín dụng và chính sách giải ngân.

Dù vậy, giới chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo. Chỉ trong nửa năm, giá căn hộ Bình Dương đã tăng tới 22%, trong đó sơ cấp tăng mạnh hơn 30% nhưng nhu cầu thực vẫn chậm. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Batdongsan miền Nam, đây là tín hiệu cho thấy thị trường có nguy cơ tăng nóng.

Người mua ở thực được khuyến nghị không nên chạy theo tâm lý đám đông mà cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính, xem xét uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án cũng như yếu tố di chuyển nếu làm việc tại trung tâm TP HCM nhưng mua nhà ở Bình Dương./.