Việc siết tín dụng vào bất động sản từ phía ngành ngân hàng được hiểu là động thái của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước muốn điều chỉnh thị trường bất động sản không phát triển quá nóng. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

Sự tăng trưởng đột biến của bất động sản trong 2 năm gần đây đã có dấu hiệu từ trước khi doanh thu của những doanh nghiệp liên quan: xi măng, sắt thép… đã tăng tốc trước đó một năm rồi.

Nguyên nhân, do dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào nhiều, cùng với bản thân nội lực các doanh nghiệp trong nước qua quá trình tự sắp xếp và xử lý nợ xấu cùng với ngành ngân hàng đã đẩy thị trường bất động sản tăng mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch HREC. Ảnh Quang Anh

Đối với tất cả các ngành nghề kinh doanh có lợi nhuận cao gấp đôi so với lãi suất ngân hàng, chẳng hạn lãi suất cho vay của ngân hàng là 10%/năm, ngành sản xuất kinh doanh có lợi nhuận 20% - 30%. Riêng ngành bất động sản cho lợi nhuận trung bình tới 50-100%, điểm nóng có thể lên tới 3-5 lần. Đây là con số lợi nhuận quá khủng khiếp, trong khi phát triển cần tính ổn định và bền vững, không tăng trưởng quá nóng.

Theo những nguyên tắc trên, nếu phát triển quá nóng sẽ làm cho giá đất tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung đang tăng cao so với các nước trong khu vực. Bên cạnh đó, dòng vốn nước ngoài chảy vào mạnh dẫn đến hệ luỵ nhà đầu tư ngoại khi vào thị trường Việt Nam, công việc đầu tiên của họ đi tìm đất để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, nhà ở cho công nhân, chuyên gia… khiến nhu cầu về đất đai, dịch vụ tăng lên, tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu để huy động vốn. Có ý kiến cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang thiếu vốn. Điều này có đúng không, thưa ông?

Để phát triển dự án, theo luật, doanh nghiệp được phép phát hành trái phiếu, quan trọng là người mua có mua hay không. Nếu họ tin tưởng doanh nghiệp thì họ sẽ mua, nếu không tin tưởng họ sẽ không mua. Nếu người mua trái phiếu doanh nghiệp là các quỹ đầu tư, doanh nghiệp khác mua, tổ chức tín dụng mua… thì doanh nghiệp phát hành được đánh giá cao. Vì có một số quỹ khi mua trái phiếu bắt doanh nghiệp phát hành phải tín chấp có kiểm soát (quỹ được quyền kiểm tra tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành trái phiếu).

Còn đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành cho cá nhân, tại Việt Nam thì lượng thu hút vốn chưa cao, vì người tiêu dùng tin tưởng gửi tiết kiệm vào Ngân hàng hơn. Có thể mức lãi suất chưa hấp dẫn… còn nếu đưa lãi suất trái phiếu quá cao vượt trên quy định nhà nước thì không được.

Vốn ngoại đổ vào bất động sản TP.HCM vẫn gia tăng. Xin ông cho biết có sự chuyển động mới trong thị trường bất động sản trên địa bàn không, thưa ông?

Từ đầu năm đến nay, HREC đã đón tiếp nhiều đoàn đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu bất động sản tại TP.HCM, nhiều nhất là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, (Hồng Kông, Đài Loan), kể cả Thái Lan. Họ tìm đất tại khu vực quận 1, TP.HCM. Các công ty môi giới bất động sản đến từ những quốc gia kể trên rất đông, nhưng khi HREC kiểm tra thông tin của một số công ty tại nước sở tại, HREC nhận thấy có những thông tin không thật, chẳng hạn, tên doanh nghiệp, trụ sở không có, website lại là website của một khách sạn 5 sao…

Tuy nhiên, đến thời điểm này, nhiều chủ đầu tư trong nước cũng rất mạnh về tiềm lực tài chính, họ dư sức mua những dự án ngưng trệ này, nếu doanh nghiệp trong nước có liên doanh với các nhà đầu tư nước ngoài cũng chỉ dưới dạng mua bán cổ phần để được bơm thêm vốn.

Việc chậm giao nhà/căn hộ vẫn diễn ra thường xuyên, chất lượng căn nhà cũng không đúng theo cam kết trong hợp đồng… Ông có ý kiến gì về vấn đề này?

Việc mua bán nhà/căn hộ tại vài dự án, hợp đồng của nhiều doanh nghiệp bất động sản được soạn thảo theo hướng có lợi cho doanh nghiệp và đẩy rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, có những người mua nhà thấy sai nhưng vẫn ký vì độ nóng của thị trường.

 Tính ra, rủi ro của người mua nhà/căn hộ của vài dự án chưa uy tín từ lúc đặt cọc cho đến lúc nhận sổ đỏ/sổ hồng và hoàn công dài thăm thẳm. Rủi ro đó nhiều khi họ không biết được. Cụ thể, có nhiều môi giới, chủ đầu tư không đưa cho người mua xem tính pháp lý của dự án, nếu có cho xem thì cũng mơ hồ, không rõ ràng. Nguyên vật liệu xây dựng cũng chung chung. Tới giai đoạn hoàn công, giao cho người mua nhà cũng dây dưa vì nhiều chủ đầu tư làm sai so với giấy phép, khiến tốc độ hoàn công có thể kéo dài nhiều năm.

Chung quy lại là uy tín của chủ đầu tư. Để hạn chế tình trạng này, có thể tham khảo một mô hình mua nhà tại một số nước, đó là người mua nhà khi ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư, phần tiền chi trả chi phí quản lý và giám sát chất lượng công trình có thể là vài % tùy theo thỏa thuận giữa các bên chuyển về cho bên thứ ba (ngân hàng, quỹ đầu tư) quản lý. Hoặc khi mua nhà, người mua chỉ cần đóng 15-20% tổng giá trị căn nhà, khi nhà hoàn thiện, người mua kiểm tra nhà xây thực tế so với cam kết trong hợp đồng, nếu đúng mới đồng ý thanh toán đầy đủ, nhận nhà.

Xin cảm ơn ông !

Minh Anh (Thực hiện)