Bất động sản Nhơn Trạch có thực sự "nóng"?

Gần đây, thị trường Nhơn Trạch khá ồn ào trước các thông tin như sốt đất, giao dịch tấp nập, giá đất tăng cao. Các phòng công chứng luôn đông kín người chờ làm hồ sơ, bảng giá nhà đất cập nhật sau mỗi kỳ, mỗi quý đều tăng từ 10-20% cùng hàng loạt thông tin sắp triển khai các dự án hạ tầng quy mô… Những yếu tố này vẽ lên hình ảnh về một thị trường rất hấp dẫn để đầu tư.

Từ đầu năm đến nay, giá đất Nhơn Trạch đều neo ở mức khá cao, nhất là tại khu vực giáp ranh TP.HCM. Cụ thể, khu vực trung tâm huyện Nhơn Trạch rao bán giá từ 25-30 triệu/m2, dọc các tuyến đường dẫn đến Phà Cát Lái, mặt tiền có giá từ 35-40 triệu/m2, trong hẻm giá mềm hơn, tầm 20 triệu/m2. So với đầu năm 2018, giá đất ở đây tăng thêm ít nhất 50-60%. 

Ở khu vực gần chợ Đại Phước, đất nền thổ cư đều trên 40 triệu/m2, chợ Hiệp Phước tầm 45 triệu/m2, tăng khoảng 10% so với đầu năm. Hiện nay, đất thổ cư khu vực 3 xã Phú Hữu, Đại Phước và Phú Đông có giá từ 12-55 triệu/m2 tùy vị trí.

Còn theo thông tin cung cấp từ nhiều sàn môi giới địa phương, con số về giao dịch thành công tại Nhơn Trạch khả quan hơn nhiều, tỉ suất lợi nhuận trung bình một quý có thể đạt gần 20%. Nếu đầu 2017, nhà đầu tư bỏ ra 300-800 triệu mua một lô đất đẹp tại đây thì sau 3 năm, giá bán ra thấp nhất tầm 850 triệu, cao nhất có nơi lên đến gần 5-7 tỉ đồng/lô. 

Khu vực xa hơn như Long Thọ từng có giá 1,5-8 triệu/m2 giờ tăng lên 6-20 triệu/m2, đất nông nghiệp dao động 2,5-4 triệu/m2 trong khi năm 2017 chỉ mấy trăm nghìn/m2. Đây là những con số sẽ khiến không ít nhà đầu tư dao động.

Tuy nhiên theo tìm hiểu thực tế, giao dịch tại đây không thực sự dễ dàng như vậy. "Bất động sản dưới Nhơn Trạch đang rất nóng nhưng không phải chỉ toàn theo chiều hướng tích cực", một nhà đầu tư lâu năm tại Đồng Nai cho biết. Theo vị này, tình trạng nóng sốt ở Nhơn Trạch có sự tiếp tay của môi giới khi thay nhau thổi giá đất, trong khi nhà đầu tư cũng "nóng ruột nóng gan" tìm cách ra hàng nhanh, tránh thua lỗ.

Hiếm có giao dịch thực tế

Các giao dịch hiện tại ở thị trường Nhơn Trạch phần nhiều là sang nhượng giữa dân đầu tư với nhau, rất ít người mua ở thực sự. Theo ghi nhận tại một số dự án khu dân cư chào bán gần đây, có tới 50-60% người mua là để đầu tư thứ cấp. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư từ TP.HCM đổ về chứ dân địa phương chẳng có mấy ai. Các dự án khu dân cư được rao bán cũng có giá khá cao, người lao động có nhu cầu thực mua để ở, sản xuất khó tiếp cận được.

"Việc giao dịch chủ yếu là từ dân đầu cơ khiến mỗi lần sang tay, giá đất lại tăng thêm một bậc. Dân lướt sóng thì sau 6 tháng đến 1 năm sẽ ra hàng, thành thử cứ khoảng vài quý là giá đất lại cập nhật tăng. Giá đất tăng thì môi giới lại vịn vào đó vẽ lên bức tranh đẹp cho nhà đầu tư đến sau. Thực tế, giá đất chính quyền công bố với giá đất giao dịch thật tại Nhơn Trạch đang chênh lệch khá lớn.

Trong khi đó, hầu hết thông tin biến động giá đất hiện nay khách hàng chủ yếu được cập nhật qua môi giới, mà môi giới thì không thiếu chiêu trò tạo sức nóng, tạo hiện tượng khan hiếm, tạo cơn sốt giao dịch hay dàn cảnh mua đất tấp nập để đánh vào tâm lý khách hàng. Chiêu thức tuy không mới nhưng tỉ lệ thành công cũng không ít. Nếu cứ như vậy, quả bóng giá đất được bơm ngày càng lớn, người đến sau dễ nhận hậu quả nếu không thận trọng tính toán khi mua vào", bà Quyên chia sẻ.

Ông Đặng Đức Tiến, một nhà đầu tư tại TP.HCM, cho biết không thiếu những "tay chơi thời vụ" đang khốn đốn vì mắc kẹt với đất Nhơn Trạch khi lướt sóng theo thị trường. Phần nhiều họ mua vào thời điểm giá đất cao, giờ giảm giá thì mất tiền mà giữ giá thì khó sang nhượng. 

Khổ nhất là những người lỡ vay vốn để đầu tư, bán giá thấp thì chắc chắn bị lỗ, không bán thì áp lực lãi suất sẽ ngày càng nặng. Nhiều nhà đầu tư tham gia lướt sóng gần đây đều than là không ra được hàng do chẳng tìm được người mua và bị ép giá. Môi giới có lẽ là đối tượng được lợi nhất thời điểm này vì nhiều chủ đất chấp nhận nâng mức phí môi giới lên cao để mong ra được hàng sớm.

Giới chuyên môn cũng không phủ nhận tiềm năng rất lớn của bất động sản tại Nhơn Trạch. Thị trường này đúng là chiếc bánh ngon đáng để đầu tư vì là khu vực giáp ranh TP.HCM, tâm điểm của xu hướng giãn dân ra ngoại thành. 

Tuy nhiên, chọn cách đầu tư như thế nào và ra sao mới là yếu tố tiên quyết. Nhà đầu tư cần phải nhìn nhận thận trọng về lộ trình phát triển lâu dài của thị trường này, không phải ai cũng có thể kiếm lời bằng hình thức lướt sóng. 

Nếu chỉ dựa vào thông tin các dự án giao thông quy mô sắp triển khai để đầu tư thì rất nguy hiểm. Thay vào đó, phải xác định hướng đi lâu dài, bền vững vì những dự án hạ tầng xung quanh có thể sẽ còn khá lâu mới thành hiện thực.

Minh Phương