Trong báo cáo nhận định về thị trường bất động sản năm 2019: "Không gian sáng tạo cho các giải pháp tài chính" công bố ngày 10/12, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đánh giá: năm 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch.

Dấu hiệu thừa nhà ở cao cấp

Riêng tại Tp.HCM, trong 10 tháng đầu năm, có 65 dự án với tổng số 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng được chào bán ra thị trường, tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc bình dân có 4.584 căn, chỉ chiếm 19,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm 49,4%; phân khúc cao cấp có 7.444 căn, tương đương 31,3% và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

Như vậy, so với đầu năm 2017, số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn. Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. 

Ngoài ra, từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành, đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. 

Bên cạnh đó, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu lợi ích nhóm, chủ nghĩa tư bản thân hữu đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công – tư bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao.

Để trở thành nhà phát triển chuyên nghiệp

Hiệp hội Bất động sản dự báo từ nay đến Tết Kỷ Hợi - cao điểm của thị trường bất động sản, thị trường này sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn. Trong năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều khó khăn. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng. 

Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.

Cũng theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, năm 2019, việc thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn, tín dụng có xu hướng thắt chặt hơn... sẽ khiến thị trường bất động sản đứng trước nhiều thách thức. Để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào thị trường này, các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Phấn đấu để trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc và sản phẩm mà mình đã chọn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM khuyến nghị: "Các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định. 

Cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đ/căn) đang có tính thanh khoản cao và bền vững. Tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh...".

Thanh Minh