Tỉ lệ hấp thụ giảm mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý III/2022 của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư quý III/2022 của thị trường BĐS chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% theo quý). Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp.

Nguồn cung đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án; lượng nguồn cung mới đã giảm 82% theo quý. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019. Hạng A và B chiếm 89% lượng hàng tồn kho.

Lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỉ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019.

Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua BĐS.

Còn theo dữ liệu của Hội môi giới BĐS (VARS), nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.

Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Các chuyên gia của VARS nhận định mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng

Đánh giá triển vọng thị trường quý IV/2022, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội - cho biết, Hà Nội sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Theo đại diện Savills Hà Nội, việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng dịch vụ tiện ích là những yếu tố then chốt để các dự án thành công.

“Nguồn cung từ các khu vực lận cận đang được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc mới. Chúng tôi nhận thấy lượng lớn nguồn cung mới tại các khu vực này và đây sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh với các dự án tương lai dự kiến tại Hà Nội” - đại diện Savills Hà Nội nhận định.

Thị trường BĐS cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

Theo các chuyên gia, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỉ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị,... kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng dịch vụ, văn phòng,...

Đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia trên thế giới.

Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.