Một quỹ đất lên tới hàng chục nghìn mét vuông dọc 2 bờ sông Hồng có thể giúp thành phố tận dụng để phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông, nhà ở, du lịch... 

Chỉ cách đường Trần Nhật Duật (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) vài bước chân là những căn nhà lụp xụp, những bài cỏ bỏ hoang, hay những thửa ruộng trồng hoa màu nhỏ ở bãi giữa sông Hồng. Con đường này chính là mặt đê sông Hồng tại quận Hoàn Kiếm.

Nhưng phía bên này đường lại là một thế giới khác. Đó là sự sầm uất, náo nhiệt của quận trung tâm Hà Nội, nơi những căn nhà phố cổ được rao bán vài trăm triệu mỗi m2, thậm chí tiền tỷ. Quỹ đất phố cổ thì gần như không còn, khó phát triển không gian đô thị.

Quỹ đất ven sông Hồng từ lâu được chính quyền và nhiều doanh nghiệp nhắm đến để có thể mở rộng không gian cho Hà Nội. Theo tính toán, đoạn sông Hồng chảy qua Hà Nội dài khoảng 40 km, riêng đoạn từ nơi quy hoạch xây cầu Hồng Hà đến cầu Thanh Trì, diện tích khoảng 11.000 ha, gấp đôi diện tích quận Hoàn Kiếm.

Bài toán sử dụng quỹ "đất vàng" này sao hợp lý, tăng thêm giá trị và hài hòa lợi ích là điều mà Hà Nội đang đi tìm lời giải.

Quỹ đất rộng lớn

Trong lịch sử, đoạn đê qua Hà Nội có nhiều lần bị vỡ vào mùa lũ, có năm mực nước vượt 11 m. Điều này cho thấy nước lũ là nguyên nhân chính khiến quỹ đất ngoài đê 2 bên bờ sông Hồng khó phát triển đô thị.

Cách đây 10 năm, khi Thủy điện Sơn La được khánh thành, cùng đó là các thủy điện khác như Hòa Bình, Lai Châu, Bản Chát, Huội Quảng... giúp giữ lại hàng chục tỷ m3 nước vào mỗi mùa lũ. Từ đó, nước lũ ở sông Hồng không còn là vấn đề quá lớn với Hà Nội, bãi giữa sông Hồng nhiều năm không bị ngập ngay cả vào giữa mùa lũ.

Nhận thấy điều này, ngày từ những năm 2000, Hà Nội đã bắt đầu xúc tiến quy hoạch 2 bờ sông Hồng với quỹ đất rộng lớn.

Theo tính toán, trong quỹ đất 11.000 ha được nhắm đến trong quy hoạch, thì diện tích mặt sông là 3.600 ha (33%), đất bãi sông trên 5.400 ha (50%), phần diện tích còn lại là khu vực đã xây dựng gồm các khu làng xóm có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời như xã Bát Tràng, Văn Khê, Tráng Việt; các khu phố ngoài đê như Quảng An, Tứ Liên, Yên Phụ, Phúc Xá...

Ngoài ra, còn có đất các công trình hạ tầng xã hội (công cộng, trường học), các công trình hạ tầng kỹ thuật, đất an ninh quốc phòng, công nghiệp (kho bãi, bến cảng).

Hiện, khu vực hai bên sông mọc lên nhiều công trình xây dựng tự phát, trái phép, lấn chiếm lòng sông gây cản trở dòng chảy, hình thành một số khu vực lộn xộn, không theo quy hoạch, nhà cửa tạm bợ, xập xệ...

Khoảng 800.000 dân sống ở khu vực đê sông Hồng đang thiếu thốn các điều kiện vật chất, hạ tầng, nhà cửa xuống cấp vì chờ quy hoạch. 

Đầu năm 2017, TP Hà Nội đã lập quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 đoạn từ cầu Hồng Hà đến nơi quy hoạch xây cầu Mễ Sở (thuộc đường vành đai 4). Đến đầu năm 2021, đồ án được thống nhất về chủ trương.

Tuy nhiên, hiện đồ án vẫn chưa được Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn cho ý kiến về vấn đề thoát lũ. Một số chuyên gia thủy văn cho rằng vẫn có xác suất xảy ra lũ tại sông Hồng trong tương lai.

"Đất vàng" gần trung tâm

Đoạn sông Hồng chảy ra trung tâm Hà Nội gần như đi theo hướng bắc - nam, qua một loạt quận trung tâm như Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Long Biên... Đây đều là những quận có giá đất thuộc hàng đắt đỏ nhất Hà Nội.

Hiện tại, giá đất tại các quận Tây Hồ, Hai Bà Trưng dao động trong khoảng 200-300 triệu đồng/m2, nếu vị trí tốt và thuận tiện giao thông, giá đất có thể đạt 500-600 triệu đồng/m2. Tại quận Long Biên và Hoàng Mai, giá đất phổ biến trong khoảng 150-200 triệu đồng/m2.

Riêng tại quận Hoàn Kiếm, các khu vực phố cổ từng chứng kiến các giao dịch trong khoảng từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi m2. Tuy nhiên, các giao dịch rất ít ỏi vì quỹ đất hạn chế.

Các chung cư dọc đê sông Hồng trên trục đường Trần Nhật Duật, Nguyễn Khoái, Nghi Tàm cũng có giá rất đắt đỏ. Ví dụ dự án chung cư Aqua Central 44 Yên Phụ (quận Hoàn Kiếm) có giá khoảng 80-90 triệu đồng/m2; dự án Sun Grand City Ancora Residence (Lương Yên, quận Hai Bà Trưng) có giá khoảng 80-85 triệu đồng/m2; chung cư tại Times City (quận Hai Bà Trưng) có giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2...

Bên tả ngạn sông Hồng thuộc quận Long Biên và Gia Lâm, giá đất cũng tăng nhanh chóng trong các năm qua. Tại Long Biên, đã có khu biệt thự được giao dịch trong mức 60-100 tỷ đồng, diện tích khoảng 150-200 m2, nhà hoàn thiện xong.

Tại Gia Lâm, chung cư cũng đã được bán với giá khoảng 40-50 triệu đồng/m2, biệt thự được giao dịch khoảng 40-50 tỷ, thậm chí chạm mốc 100 tỷ đồng.

Khảo sát giá đất khu vực Đông Dư (huyện Gia Lâm) cũng đã liên tục tăng trong các năm qua. Hiện mức giá đã lên mức 44-52 triệu đồng/m2, tùy vị trí trong khi cuối năm 2021 ở mức 35-40 triệu đồng/m2.

Tại khu vực quận Long Biên ở tuyến phố Thạch Cầu, giá đất lên mức 85 triệu đồng/m2 với một mảnh đất có mặt tiền 3,7 m. Trong khi đó tại phố Bắc Cầu, những mảnh đất hướng ra sông Hồng giá đất dao động 35-53 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu được phát triển bài bản, quỹ đất dọc 2 bờ sông Hồng sẽ giúp mở ra một không gian phát triển mới cho Hà Nội. Mặt khác, với vị trí đặc biệt, lại thuận lợi về giao thông và cảnh quan, quỹ đất này có thể tạo ra giá trị rất lớn cho thị trường bất động sản Hà Nội.

Hài hòa lợi ích khai thác quỹ 'đất vàng'

Với với Zing, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, phát triển 2 bên sông Hồng sẽ giải quyết dứt điểm những vấn đề dân sinh bức xúc và tạo dựng tiền đề để xây dựng một trục không gian cảnh quan xanh, đô thị sinh thái tại 40 km ở 2 bờ sông.

"Nếu thành phố tạo được cơ chế hợp lý, đây sẽ là mỏ vàng cho Hà Nội khai thác và phát triển", ông nói.

Tuy nhiên, ông Chính nhấn mạnh cái vướng nhất hiện nay, không nhà đầu tư nào dám vào vì đây là khu vực thoát lũ. Thực tế, vấn đề thoát lũ vẫn phải chờ ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.

Nhà đầu tư không thể "nhảy" vào khu vực ven sông Hồng vì đây là khu vực thoát lũ. 

Vị này dẫn kinh nghiệm thế giới, đã có nhiều quốc gia xây dựng thành công khu đô thị hai bên bờ sông như Venice (Italy) có kênh đào Grand chạy qua tạo thành hành lang giao thông đường thủy đi qua phần lớn các điểm du lịch chính trong thành phố. Hay Paris (Pháp) có dòng sông Seine chảy qua với 2 bên bờ sông là một loạt các công trình như Nhà thờ Đức Bà, tháp Eiffel, bảo tàng Louvre, vườn Tuileries...

Ông Nguyễn Văn Đính thì nhấn mạnh quỹ đất 2 bờ sông Hồng là rất rộng lớn, nên cần quy hoạch và phát triển một cách bài bản, hợp lý. Việc lựa chọn nhà đầu tư cũng cần phải được lựa chọn kỹ lưỡng, công bằng, giúp hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - người dân, tránh lãng phí quỹ "đất vàng".

Kinh nghiệm và bài học phát triển quỹ đất dọc sông Sài Gòn và bán đảo Thủ Thiêm có thể là điều mà Hà Nội có thể tham khảo.

HÙNG THỊNH