Hai phương pháp tính dân số

Dự thảo của Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra 2 phương pháp tính gồm xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Theo đó, căn hộ 1 phòng ở có diện tích sử dụng từ 25 m² đến dưới 35 m² tính cho 1 người ở; từ 35 m² đến dưới 50 m² cho 2 người ở. Căn hộ 2 phòng ở có diện tích từ 50 m² đến dưới 75 m² cho 3 người ở, căn hộ 2 phòng ở từ 75 m2 đến dưới 100 m² cho 4 người ở. Căn hộ 3 phòng ở có diện tích 100 m² đến dưới 125 m² cho 5 người ở và căn hộ có diện tích sử dụng từ 125 m² trở lên tính 6 người ở.

Nhận định về đề xuất này, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nói thẳng phương pháp nói trên có nhiều bất cập. Đầu tiên là về cách tính, 2 phương pháp của Sở Xây dựng đưa ra đang mâu thuẫn với nhau. Cụ thể, so sánh với Hà Nội, cách tính theo phương pháp trung bình của TP.HCM đang giảm về mật độ dân số. Tuy nhiên nếu tính theo m2 sử dụng, TP.HCM lại cho thấy sự gia tăng về mật độ khi chia nhỏ diện tích hơn.

Theo Quyết định 34 mà Hà Nội vừa ban hành thì nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Với căn hộ 1 phòng ở của chung cư thương mại, diện tích sử dụng 25 - 45 m² tính một người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45 - 70 m² tính 2 người; căn hộ trên 70 - 100 m² tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng trở lên, diện tích trên 100 - 125 m² tính 4 người; từ 125 m² trở lên tính 5 người ở. Căn hộ có 6 người ở Hà Nội không quy định diện tích.

Chưa kể với việc chia nhỏ diện tích hơn, TP.HCM đang đi ngược lại xu hướng và chủ trương về việc cần phải gia tăng diện tích sử dụng của người dân, tạo nên môi trường sống chất lượng hơn. Đơn cử như ở Hà Nội, với căn hộ 2 người ở có thể quy hoạch 70 m², nhưng tại TP.HCM chỉ tối đa 50 m². Điều này cũng mâu thuẫn khi TP.HCM đang hướng tới triển khai các khu đô thị ở các vùng vệ tinh, vùng trung tâm mới, nơi có quỹ đất lớn, tạo không gian sống chất lượng cho các gia đình. Chính vì vậy, lãnh đạo doanh nghiệp nói trên đề xuất TP.HCM cần có cách tính hợp lý, gia tăng chỉ tiêu số người/căn hộ hoặc phần diện tích sử dụng căn hộ/người, từ đó nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Chí ít, TP.HCM cũng nên tham chiếu theo Hà Nội, không nên chia quá nhỏ diện tích sử dụng.

Bên cạnh đó, cho rằng thực tế số người sống trong mỗi căn hộ thường cao hơn chỉ tiêu cơ quan chức năng đưa ra nên TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, khuyến cáo điều này sẽ gây ra nguy cơ quá tải hạ tầng như đường sá, trường học, bệnh viện, công viên... Do vậy, TP phải tính toán tỷ lệ tăng dân số để nâng chất lượng hạ tầng, đảm bảo khi dân số tăng lên thì hạ tầng có thể đáp ứng kịp. Khi cơ quan chức năng đặt chỉ tiêu diện tích căn hộ tăng cao, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải xây căn hộ rộng, giúp nâng cao chất lượng sống người dân.

Nâng diện tích, nâng chất lượng sống

Thống nhất với đề xuất 2 phương pháp xác định dân số tại các tòa chung cư của Sở Xây dựng, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đề nghị Sở tiếp tục nghiên cứu thấu đáo việc áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Bởi lẽ phương pháp này có tác động trực tiếp lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng đô thị. Thực tế, quy mô dân số theo kết quả của Tổng điều tra dân số và quy mô dân số thực tế tại TP.HCM có sự khác biệt. Như Q.Bình Thạnh được giao chỉ tiêu quy mô dân số đến năm 2020 là 560.000 người nhưng trên thực tế, quy mô dân số đến năm 2014 đã là 560.000 người, bao gồm 480.000 người thường trú và 80.000 người nhập cư. Điều này dẫn đến khó khăn là ngân sách T.Ư phân bổ cho TP.HCM chỉ căn cứ theo quy mô dân số thống kê nhưng TP phải dùng ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu về việc làm, y tế, giáo dục, dịch vụ, vui chơi giải trí cho quy mô dân số thực tế.

Ngoài ra, nếu mặc định như đề xuất của Sở Xây dựng thì chưa thật sát với thực tế. Bởi lẽ đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang sống trong các căn hộ chung cư quy mô 1 - 2 phòng ngủ với 3 - 5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang sống tại các căn hộ chung cư quy mô 3, 4, 5 phòng ngủ trở lên nhưng không phải luôn có nhiều người ở. Không những vậy, khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án bất động sản, nhà ở có vẻ thấp hơn. Tuy nhiên, khi đưa dự án vào hoạt động thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Từ căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25 m²) đến căn hộ 1 phòng ở 60 m² vẫn có thể có 3 - 5 người, thậm chí nhiều hơn, không phải chỉ 1 - 2 người, nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.

Do vậy ông Lê Hoàng Châu đề xuất tăng diện tích sử dụng căn hộ. Đối với căn hộ 1 phòng ở có diện tích sử dụng từ 25 m² đến dưới 45 m² tính 1 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 45 m² đến dưới 70 m² tính 2 người. Căn hộ 2 phòng ở diện tích sử dụng căn hộ từ 70 m² đến dưới 100 m² tính 3 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 100 m² đến dưới 125 m² tính 4 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên có diện tích sử dụng từ 125 m2 đến dưới 155 m² tính 5 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 155 m² trở lên tính 6 người.

"TP.HCM cần tham khảo quy định tại TP.Hà Nội có tính hợp lý hơn theo hướng tăng diện tích sử dụng nhà ở bình quân của người dân để tạo nên môi trường sống chất lượng hơn. Cả hai TP đều là đô thị loại đặc biệt và đều định hướng phát triển thành đô thị đa trung tâm với nhiều đô thị vệ tinh tại các quận ven và các huyện ngoại thành là nơi có quỹ đất lớn, tạo không gian sống chất lượng cho các gia đình; để định hướng phát triển các khu đô thị, khu dân cư mới và chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị hiện hữu hiện đại. Cần nâng cao chất lượng nhà ở và tăng diện tích nhà ở bình quân cho người dân do hiện nay diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP.HCM chỉ mới đạt khoảng 23 m²/người, thấp hơn mức diện tích nhà ở bình quân đầu người 27,8 m² năm 2023 của cả nước", ông Châu đề xuất./.