Đất nền dự án, đất thổ cư nhiều xã thuộc huyện Hòa Vang sốt ảo

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, chỉ trong vài tháng, giá đất một số xã thuộc huyện Hòa Vang tăng chóng mặt. Cò đất (môi giới tự phát) tụ tập khắp các ngõ nhỏ trong xóm lùng mua đất vườn của người dân, không ít người san lấp cả ao hồ để bán.

Tại các xã Hoà Tiến, Hoà Châu, giá đất tăng cao bất thường. Cụ thể, giá đất Hòa Tiến tại thời điểm tháng 11/2018 chỉ mới ở mức 1,5-3 triệu/m2 đột nhiên tăng lên 8-10 triệu/m2 vẫn được dân đầu tư tranh nhau đặt chỗ. Đất thổ cư khu vực xã Hòa Châu cũng tăng gấp 2, gấp 3 lần so với trước Tết nguyên đán.

Biểu đồ thể hiện sự tỉ lệ tìm kiếm đất tại Đà Nẵng tăng trong 2 tháng đầu 2019.

Không chỉ đất trong dân, đất một số dự án cũng tăng rất mạnh, từ 2,5-2,7 tỷ đồng/lô có thể lên đến 3,5 tỷ đồng/lô… Khu vực đường Trần Tử Bình, Phan Văn Đáng, Kha Vạn Cân, Trịnh Quang Xuân… nhiều dự án rao bán giá từ 26-35 triệu/m2, tăng từ 20-40% so với giá bán cuối năm 2018.

Tuy nhiên, thị trường có dấu hiệu sốt ảo thấy rõ khi đối tượng tham gia chủ yếu là giới đầu cơ, cò đất. Theo ông Hà Nghiệm, Giám đốc chi nhánh Đà Nẵng của Batdongsan.com.vn, lượng người tham gia thực chỉ chiếm dưới 20% các giao dịch.

lấp ao bán đất tại Hòa Vang - Đà Nẵng

Cũng theo ông Nghiệm, sau khi có các văn bản đính chính thông tin, khuyến cáo của chính quyền địa phương, sốt đất đã tạm lắng. Mặc dù thị trường hiện giờ không có giao dịch nhưng thực tế giá đất tại các điểm sốt vẫn khá cao, khó quay về mốc ban đầu. Đây là một hệ lụy rất lớn, bởi để có được quyền sử dụng đất, người dân sẽ phải trả mức giá cao hơn trước. Trong khi những cò đất ôm tiền tỉ đã cao chạy xa bay cũng không thể xử lý, chỉ những người mua ở đỉnh sóng “ôm hận”.

Trước đó, Đà Nẵng và một số địa phương khác cũng từng xảy ra các đợt sốt tương tự. Hệ lụy từ các đợt sốt đất đã được cảnh báo rất nhiều trên các phương tiện truyền thông, nhưng vì đâu cò đất vẫn lộng hành, người dân vẫn chạy theo các tin đồn?

Cò đất có nhiều cơ sở để lộng hành

Thông thường, giới đầu nậu, cò đất luôn “chớp” các thông tin sớm về quy hoạch, hạ tầng (dù chưa chính thức) để thừa cơ thổi giá, tạo sốt. Tuy nhiên, với một thị trường bất động sản vốn không quá non trẻ như Đà Nẵng, “bài” của đầu nậu, cò đất cũng cao tay hơn bằng cách tạo các thông tin ảo bên cạnh cơ sở thực để dễ bề chiêu dụ lòng tin của người dân và nhà đầu tư. Có 3 cơ sở để nhóm đối tượng này viện dẫn làm căn cứ thổi phồng giá bất động sản Đà Nẵng thời gian qua, gồm:

Thứ nhất, chủ trương của thành phố đưa Đà Nẵng trở thành đô thị hạt nhân, đầu tàu phát triển, tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội của miền Trung - Tây Nguyên và của cả nước. Trong đó, tiêu điểm là Hội nghị mùa xuân vừa tổ chức đầu tháng 3 vừa qua. Tại đây, ông Trương Quang Nghĩa, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng công bố trao Giấy chứng nhận đầu tư và Quyết định chủ trương đầu tư, với tổng vốn gần 490 triệu USD cho 8 dự án. Nguồn vốn khổng lồ rót vào Đà Nẵng là tiềm năng cực lớn với thị trường bất động sản, mảnh đất màu mỡ để giới đầu nậu tạo sốt.

Thứ hai, các thông tin ảo do môi giới tự “vẽ” ra mà sau này chính quyền địa phương đã có văn bản khẳng định đây đều là thông tin bịa đặt, như: dự án khu tái định cư, trường đua ngựa tại xã Hòa Tiến, huyện Hòa Vang; thành lập quận mới tên Hiếu Đức…

Thứ ba, hàng loạt dự án tại Đà Nẵng đang trong thời gian dừng triển khai, chờ thanh/kiểm tra, khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm, kích thích tâm lý mua vào.

Người dân “đói” kênh đầu tư

Tâm lý thích đổ tiền vào đất đã ăn sâu trong tâm thức người Việt. Đất đai không chỉ là chỗ ở, quyền sử dụng gắn liền trên đất mà còn là tài sản, của để dành, kênh đầu tư… Vì ngoài đất, các kênh đầu tư khác đều rủi ro hơn hoặc kém hấp dẫn hơn.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nên thu hút nhà đầu tư.

Tâm lý khát đầu tư, làm giàu từ đất của người dân như đám cỏ khô chỉ chờ có mồi lửa là bùng cháy, đúng như nhận định của ông Lê Xuân Trường, CEO Batdongsan.com.vn: “Người dân rất thiếu các kênh đầu tư nên khi có tiền đa số đều nghĩ đến mua nhà đất. Kiếm tiền từ đất nhiều khi lại rất dễ (thậm chí có những chỗ sau 2-3 năm giá tăng một vài chục lần) nên mọi người lại càng lao vào. Hệ luỵ là gây tác hại khổng lồ cho nền kinh tế khi thị trường của một công cụ sản xuất, một tài sản rất quan trọng bị bóp méo, bị thổi phồng. Bao nhiêu tiền của, nhân lực bị “găm” vào đất, dân đã nghèo lại càng khó khăn hơn để kiếm được chỗ ở, chỗ sản xuất...”

Cũng vì nắm bắt được tâm lý này của người dân, con buôn bất động sản như “bắt” được thóp, đổ thêm lửa vào đám cỏ khô khiến sốt đất bùng lên dưới sự thao túng của một thế lực đứng sau.

Đáng nói là bài vở của nhóm người này đã được nhận diện rất rõ, nhưng chỉ khi các thông tin ồn ào, sốt đất đã hình thành, chính quyền mới có cơ sở vào cuộc, mà rất khó có thể ngăn chặn ngay từ ban đầu.

Thực tế các đợt sốt đất thời gian qua chỉ được dập tắt khi có sự vào cuộc của cơ quan quản lý. Tuy nhiên việc cắt cơn sốt chỉ là tạm thời, chưa triệt để, các đợt sốt đất vẫn có thể bùng lên bất cứ lúc nào.

Cẩn trọng không bao giờ thừa

Chỉ giao dịch sản phẩm rõ nguồn gốc pháp lý; rõ về quy trình, quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất/tách thửa... nếu là đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm... Không bỏ tiền mua dự án chỉ có tin đồn, mà phải rõ xuất xứ về dự án; chọn đơn vị môi giới uy tín để giao dịch thay vì qua các "cò" trung gian; khi đầu tư nên chủ động dòng tiền, hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính vào những đợt sốt đất sống còn.

Với các nhà đầu tư đã có ít nhiều kinh nghiệm, cần thận trọng để không rơi vào bẫy đầu tư của các cá mập. Đây chính là thế lực tạo, điều tiết đỉnh sóng, sẽ rút ngay khi giá đất đạt đỉnh do họ tạo ra, nạn nhân sẽ là những người ở lại sau đỉnh.

Hà Nghiệm, Giám đốc chi nhánh Batdongsan.com.vn tại Đà Nẵng

Nguyễn Nguyễn