Cuối năm 2022, Chính phủ Trung Quốc khẳng định sẽ bình ổn thị trường nhà ở và mở cửa lại nền kinh tế sau 3 năm áp đặt các biện pháp phòng chống dịch Covid-19 hà khắc. Sau động thái này, nhiều người cho rằng các sự kiện tồi tệ nhất liên quan tới vấn đề tín dụng trong lịch sử doanh nghiệp hiện đại Trung Quốc đã qua.

Tuy nhiên, thực tế là các vụ vỡ nợ đang trở lại. Ngày 14/5, công ty KWG Group Holdings, cho biết đã không thể thanh toán tiền gốc và lãi trị giá 119 triệu USD, kéo theo tình trạng vỡ nợ chéo (cross-default) cho tổng số trái phiếu trị giá 4 tỷ USD của công ty. KWG là một trong số ít doanh nghiệp phát triển bất động sản được cơ quan nhà nước bảo lãnh cho đợt phát hành trái phiếu bằng đồng Nhân dân tệ mới nhất.

Trong khi đó, giá trái phiếu do Powerlong Real Estate Holdings lao dốc những ngày gần đây, trong bối cảnh các nhà giao dịch nhận định nhà phát triển địa ốc này khó có khả năng thanh toán lãi trái phiếu trị giá 15,9 triệu USD đến hạn trong tháng này.

Theo ước tính của ngân hàng HSBC, thị trường trái phiếu bất động sản bằng đồng USD tại Trung Quốc sẽ chứng kiến các vụ vỡ nợ trị giá tổng cộng khoảng 10 tỷ USD trong năm nay, sau khi vỡ nợ kỷ lục 63,7 tỷ USD trong năm 2022. Ngân hàng này nhận định các công ty địa ốc Trung Quốc gồm China SCE Group Holdings và Central China Real Estate đang đối mặt nhiều rủi ro tín dụng.

Câu hỏi đặt ra là tại sao các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc lại một lần nữa mất khả năng thực hiện các nghĩa vụ nợ của mình?

Cuối năm 2022, giữa lúc nổ ra hàng loạt cuộc biểu tình của người mua nhà phản đối các dự án bị đình trệ và đe dọa ngừng thanh toán khoản vay thế chấp mua nhà, Bắc Kinh đã nhanh chóng có hành động để đảm bảo rằng các công ty xây dựng có thể bàn giao nhà cho người mua.

Theo đó, Bắc Kinh đã huy động mọi nguồn lực. Các ngân hàng nhà nước nhanh chóng phê duyệt khoản vay cho các công ty phát triển bất động sản, còn chính quyền các địa phương tung ra nhiều quỹ giải cứu bất động sản.

Đến thời điểm này, nhà chức trách Trung Quốc có thể cho rằng nhiệm vụ của họ đã hoàn thành. Các dự án bất động sản đang được hoàn thiện, còn giá nhà đã tăng 3 tháng liên tiếp.

Cùng với đó, chính quyền các địa phương cũng học được một bài học. Giờ đây, họ có động cơ chính trị để thắt chặt giám sát quy trình bán bất động sản theo mô hình "bán trước - xây sau". Với họ, sự ổn định trong xã hội quan trọng hơn nhiều so với việc các công ty bất động sản có thể thanh toán trái phiếu đúng hạn hay không.

Về phần mình, KWG chắc chắn sẽ viện lý do này cho việc mất khả năng thanh toán của mình.

“Do chính sách của chính quyền địa phương, phần lớn tiền của công ty đang được dùng để ký quỹ cho hoạt động bán trước - xây sau tại các tài khoản ngân hàng được chỉ định, để đảm bảo công ty sẽ hoàn thành các dự án đang xây dựng”, KWG nói trong một báo cáo gửi cơ quan chức năng gần đây. “Do đó, bất chấp những nỗ lực tốt nhất của mình, quỹ thanh toán nợ nước ngoài của công ty đang chịu nhiều áp lực”.

Hoạt động bán trước - xây sau, theo đó các căn hộ được mua trước khi được xây dưng, là mô hình kinh doanh chủ đạo trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Sau khi hợp đồng được ký kết, khoản đặt cọc của người mua nhà và tiền thế chấp từ ngân hàng sẽ được chuyển vào tài khoản ký quỹ.

Về lý thuyết, một công ty phát triển bất động sản chỉ có thể tiếp cận số tiền để triển khai xây dựng. Tuy nhiên, một số công ty lại dùng số tiền này cho mục đích khác, khiến cho các dự án bị đình trệ và người mua nhà bức xúc. Do đó, chính quyền các thành phố muốn giám sát chặt chẽ hơn việc sử dụng số tiền này của các nhà phát triển bất động sản.

Theo các nhà phân tích, việc hạn chế khả năng tiếp cận các tài khoản ký quỹ của các công ty địa ốc chắc chắn sẽ khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Năm 2022, tiền đặt cọc của người mua nhà và các khoản thanh toán trước chiếm khoảng 1/3 nguồn vốn của các công ty xây dựng, trong khi các khoản vay ngân hàng chỉ chiếm khoảng 12%.

Do đó, việc các cấp chính quyền địa phương siết chặt giám sát việc sử dụng các tài khoản này chắc chắn sẽ “giáng một đòn chí mạng” vào những công ty xây dựng vốn đang chịu nhiều áp lực.

Nhiều nhà phân tích cho rằng “những cơn gió ngược” trên thị trường địa ốc Trung Quốc vẫn chưa chấm dứt. Trong bối cảnh triển vọng kinh tế bất ổn, sau cùng liệu các công ty phát triển địa ốc tư nhân liệu có thể tồn tại hay không tùy thuộc vào sự hỗ trợ của Chính phủ. Nhưng giờ đây, lợi ích của các doanh nghiệp này không còn cùng hệ quy chiếu với lợi ích của nhà nước nữa.