Thị trường bất động sản Trung Quốc đang rất cần một cú huých niềm tin - giới phân tích nhận định – sau khi xuất hiện thông tin nói rằng nhiều người vay tiền mua nhà ở nước này đang dừng việc thanh toán các khoản vay mua nhà, một hiện tượng khiến cổ phiếu ngân hàng bị bán mạnh và đặt ra nguy cơ về một cuộc khủng hoảng mang tính hệ thống.

Cuộc “đình công nợ bất động sản” ở Trung Quốc bắt đầu vào cuối tháng 6, tại một dự án đình trệ của tập đoàn Evergrande ở Cảnh Đức Trấn, sau đó lan rộng ra ít nhất 301 dự án tại khoảng 91 thành phố.  Hiện tượng này đẩy cao cuộc khủng hoảng địa ốc ở Trung Quốc và đe doạ phá hỏng những nỗ lực cải thiện thị trường trong bối cảnh kinh tế giảm tốc.

Hiện tượng nhỏ, mối lo lớn

Theo giới chuyên gia , độ lớn của các khoản vay thế chấp không phải là câu chuyện đáng lo ngại, nhưng đáng lo hơn là ảnh hưởng của hiện tượng này đến nhu cầu và giá cả của nhà ở - một trong những tài sản tài chính lớn nhất ở Trung Quốc.

“Việc vô cùng quan trọng là các nhà hoạch định chính sách phải khôi phục lại niềm tin trên thị trường một cách nhanh chóng, và ngắt mạch một vòng xoáy tiêu cực đang có nguy cơ hình thành”, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Goldman Sachs, ông Hui Shan, nói với hãng tin CNBC.

Tuần trước, con số được báo cáo về người mua nhà dừng thanh toán khoản vay thế chấp nhà tăng vọt, khiến nhiều ngân hàng Trung Quốc phải công bố tỷ lệ thấp các khoản nợ như vậy. Tuy nhiên, giá cổ phiếu ngân hàng vẫn giảm mạnh. Người mua nhà đến biểu tình ở các dự án chậm bàn giao căn hộ mà họ đã trả tiền xong trước khi hoàn tất - một phương thức mua nhà điển hình ở Trung Quốc.

“Càng nhiều người dừng trả tiền vay mua nhà, dòng tiền của các công ty phát triển nhà càng bị bóp lại, có thể dẫn tới việc các dự án càng bị trì hoãn và đình trệ”, báo cáo của Goldman Sachs nhận định. Sự bấp bênh “đang khiến những gia đình có ý định mua nhà càng dè chừng với các chủ đầu tư như vậy, trong khi đó chính là những chủ đầu tư cần phải bán được nhà nhất”, báo cáo nhấn mạnh.

Sau hai thập kỷ tăng trưởng bùng nổ, các công ty địa ốc Trung Quốc bỗng nhận thấy sự tồn tại của họ trở nên mong manh trong chiến dịch của Bắc Kinh nhằm kiềm chế các công ty dựa nhiều vào vay nợ để phát triển. Một số doanh nghiệp nợ chồng chất như Evergrande Group đã rơi vào cảnh vỡ nợ trong năm ngoái.

Khó khăn tài chính liên miên của các chủ đầu tư, cộng thêm các hạn chế chống Covid, đã khiến cho các dự án đầu tư bất động sản bị ngưng trệ, khiến người mua nhà phải tự đặt điểm tín nhiệm tài chính của họ vào thế rủi ro bằng việc tạm dừng việc thanh toán các khoản vay mua nhà.

Theo dữ liệu của Jefferies, số dự án có người mua ngừng thanh toán các khoản vay đã tăng gấp hơn 3 lần trong vòng chỉ vài ngày, lên con số hơn 100 ở thời điểm ngày 13/7. Theo giới phân tích, số các khoản vay như vậy chỉ chiếm một phần rất nhỏ bé 1% của tổng các khoản vay mua nhà của Trung Quốc, nhưng vẫn bị xem là một hiện tượng bất ổn.

Đã có dấu hiệu cho thấy ảnh hưởng lây lan: một số nhà cung cấp của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà bắt đầu từ chối thanh toán các khoản vay ngân hàng, với lý do chủ đầu tư chậm thanh toán hoá đơn cho họ. Hàng trăm nhà cung cấp trong ngành bất động sản Trung Quốc phàn nàn rằng họ không thể tiếp tục trả nợ vì các chủ đầu tư như Evergrande vẫn nợ tiền họ - tờ báo tài chính Trung Quốc Caixin đưa tin tuần này.

Trong một lá thư lan truyền trên mạng, một nhóm doanh nghiệp và nhà cung ứng nói rằng họ sẽ dừng trả nợ sau khi cuộc khủng hoảng ở Evergrande khiến họ cạn tiền. “Chúng tôi quyết định dừng trả tất cả các khoản nợ và khuyên các đồng nghiệp từ chối trả bất kỳ khoản vay tín dụng hay thương phiếu nào. Evergrande phải chịu trách nhiệm cho những hậu quả do phản ứng dây chuyền của cuộc khủng hoảng chuỗi cung ứng”, các nhà cung cấp viết trong lá thư đề ngày 15/7 gửi tới văn phòng của Evergrande ở Hồ Bắc.

Trong số các ngân hàng trung quốc được Goldman Sachs theo dõi, cho vay bất động sản – bao gồm các khoản vay mua nhà – chỉ chiếm khoảng 17%. “Chúng tôi xem rủi ro liên quan đến các khoản vay mua nhà này chủ yếu là sự sẵn sàng trả nợ người vay, thay vì khả năng thanh toán các khoản vay đó. Nhưng việc này gây khó khăn về vốn, khiến chủ đầu tư phải kéo dài thời gian hoàn tất dự án”, báo cáo của ngân hàng Mỹ có đoạn viết.

Nếu có thêm nhiều người mua nhà từ chối thanh toán nợ, tâm lý bi quan này sẽ gây suy giảm nhu cầu, kéo theo giảm giá, tạo ra một vòng xoáy nguy hiểm. Mối lo này dẫn tới những lời kêu gọi củng cố niềm tin cho người mua nhà.

“Trong nửa sau của năm 2022, không có tia hy vọng nào cho một sự phục hồi nhanh chóng trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng đó sẽ tiếp tục gây ra trở ngại cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc. Vấn đề nằm ở chỗ cần một lần nữa phải củng cố niềm tin cho người mua nhà và chủ dự án. Việc này đã chứng minh là một nhiệm vụ đầy khó khăn”, chuyên gia kinh tế cấp cao Gary Ng Natixis CIB Asia Pacific nhận định.

Thế khó của cơ quan chức năng Trung Quốc

Dừng trả nợ vay mua nhà là một biện pháp cực đoan, không nên trở thành một thông lệ, nhất là khi đang có quy trình pháp lý để xử lý tình trạng trì hoãn hoàn thiện căn hộ - theo ông Qin Gang, Phó giám đốc Viện Nghiên cứu bất động sản Trung Quốc (ICR). Ông Gang cho biết trong các cuộc trao đổi với ông, các chủ đầu tư bất động sản nói rằng thông tin về việc khách mua nhà dừng thanh toán khoản vay là rất bất lợi cho sự hồi phục cho ngành bất động sản.

Trong một báo cáo vào tuần trước, Goldman Sachs nói rằng ở Trung Quốc thông thường, nếu một chủ đầu tư không giao được nhà đúng thời hạn, người mua có thể nộp đơn xin phá hợp đồng mua nhà đã ký. Báo cáo nói rằng việc phê chuẩn những lá đơn như vậy thường mất 3 tháng và chủ đầu tư sẽ phải hoàn lại số tiền đặt cọc cùng với số tiền vay mua nhà đã nhận được, bao gồm cả tiền lãi. Số tiền vay mua nhà còn lại được trả cho ngân hàng.

Ở thời điểm hiện tại, nhu cầu mua nhà mới ở Trung Quốc đã giảm dần đều. Một cuộc khảo sát hàng quý của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) hồi tháng 6 cho thấy chỉ 16,9% người dân ở nước này có ý định mua nhà trong thời gian 3 tháng tới, mức thấp nhất kể từ con số 16,3% ghi nhận vào quý 3/2016.

Năm nay, PBOC đã triển khai các biện pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản, bao gồm giảm lãi suất vay mua nhà. Mấy tháng trở lại đây, nhiều thành phố ở Trung Quốc đã nới lỏng chính sách nhằm hỗ trợ việc mua nhà. Nhưng từ tháng 4, doanh số thị trường địa ốc Trung Quốc hàng tháng đã giảm từ 25% trở lên so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu từ Wind Information.

Giá nhà bình quân tại 100 thành phố Trung Quốc đã gần như không tăng trong vòng 1 năm trở lại đây, trong khi giá nhà ở những thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải đã tăng với tốc độ hai con số, phản ánh sự phân tán về nhu cầu – theo Wind Information.

Chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc Bruce Pang của JLL nói rằng bất kỳ chính sách nào có thể đảm bảo việc giao nhà đúng hạn sẽ rất có ích. Ông nói rằng các ngân hàng có ít liên quan đến các dự án chưa hoàn thiện và có khả năng phục hồi niềm tin của thị trường.

Ông Dai Xianglong,  một cựu Thống đốc PBOC, nói rằng Trung Quốc sẽ không xảy ra điều gì tương tự như “cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn” ở Mỹ hồi năm 2007 - truyền thông Trung Quốc đưa tin. Nhưng trong tuần trước, tờ Thời báo Chứng khoán Trung Quốc có một bài viết đề cập đến rủi ro tài chính mang tính hệ thống, đồng thời kêu gọi các chính quyền địa phương và chủ đầu tư đảm bảo việc giao nhà đúng hạn cho người mua.

“Tổn thất tín dụng liên quan đến các khoản vay thế chấp nhà hiện rất nhỏ và tác động đến bảng cân đối kế toán của hầu hết các ngân hàng Trung Quốc hiện chỉ ở mức nhỏ. Tuy nhiên, sức ép suy giảm có thể gia tăng nếu tình trạng người mua nhà ngừng trả nợ không được quản lý tốt và lan thành rủi ro hệ thống”, Giám đốc cấp cao Harry Hu của S&P Global Ratings nhận định.

Tờ báo nhà nước của Trung Quốc về lĩnh vực ngân hàng và bảo hiểm cách đây ít hôm cũng đưa ra những đánh giá tương tự, đồng thời kêu gọi hỗ trợ việc giao nhà đúng hạn và đảm bảo thanh khoản cho ngành bất động sản.

Nếu không có những trở ngại từ ngành bất động sản, tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc có thể tăng 3% trong quý 2 vừa qua so với cùng kỳ năm ngoái, thay vì tăng 0,4% như được báo cáo hồi tuần trước – Goldman Sachs nhận định.

Những diễn biến này đặt ra tình thế tiến thoái lưỡng nan đối với Chính phủ Trung Quốc, về việc nên “giải cứu” đối tượng nào khi cuộc khủng hoảng địa ốc trở nên căng thẳng hơn. Chỉ cần một số đối tượng vay nợ được cứu, những người khác ngay lập tức có thể đe doạ ngừng trả nợ. Nếu chấp nhận cứu tất cả, ngân sách nhà nước sẽ chịu áp lực lớn. Nếu không cứu, vòng xoáy vỡ nợ có thể xảy ra vì ngày càng có nhiều đối tượng vay tiền không trả nợ.