Giá chung cư Hà Nội đã tăng liên tục kể từ đầu năm, có dự án tăng 30% sau 9 tháng. Tình trạng khan hiếm nguồn cung mới đã khiến sự quan tâm của người dân đổ dồn vào các dự án đã bàn giao giai đoạn trước. Sức nóng của thị trường khiến loại chung cư đã qua sử dụng được săn tìm, giá bán theo đó "nhảy múa" với nhiều kịch bản khác nhau.

Rao giá không giới hạn

Tại một dự án chung cư bàn giao từ năm 2019 thuộc quận Tây Hồ, giá bán đã tăng từ mức 70 triệu đồng/m2 lên hơn 100 triệu đồng/m2 sau một năm. Các căn hộ chuyển nhượng tại đây từng được hấp thụ nhanh chóng, chủ nhà cũng từ đó tăng mức giá rao bán tùy ý, có khi chỉ để thăm dò thị trường.

Chị Thanh Huyền từng liên hệ môi giới để tìm mua một căn hộ 3 phòng ngủ giá 9,6 tỷ đồng hồi tháng 6 tại dự án này. Tuy nhiên khi chưa kịp hẹn đến xem nhà, chủ nhà đã bán lại cho một khách khác. Chưa đầy 3 tháng sau, một căn hộ tương tự tại đó rao bán giá 12 tỷ đồng. Chị Huyền không mua căn này vì cho rằng có dấu hiệu "ảo" giá. Dẫu vậy, sau đó căn hộ đã bán được cho một người khác.

Đến đầu tháng 10 này, chị Huyền được môi giới thông báo có một số căn hộ rao bán phù hợp tiêu chí của chị. Các căn này có hiện trạng tương đương nhau, cùng diện tích, cùng tình trạng nội thất từ chủ đầu tư bàn giao, cùng một khoảng tầng nhưng có căn rao giá 11,5 tỷ đồng, có căn giá 12,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi đến xem nhà, chủ mỗi căn hộ lại tăng giá thêm 80-100 triệu đồng.

"Giá rất loạn, có căn chủ rao giá 12 tỷ đồng cho môi giới này, ngày mai môi giới khác gọi lại rao giá khác. Hay lúc đến xem nhà, chủ nhà đột ngột thay đổi giá bán. Mỗi căn một giá, chênh nhau nửa tỷ đồng. Rất khó mua nhà với tình trạng này", chị Huyền chia sẻ.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều dự án khác trong giai đoạn chung cư Hà Nội "sốt giá". Tại cùng một tòa chung cư thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City, các căn hộ chuyển nhượng diện tích 43 m2 cũng được rao giá chênh nhau cả trăm triệu đồng. Có căn rao giá 2,9 tỷ đồng, có căn rao hơn 2,8 tỷ đồng, có căn chỉ 2,65 tỷ đồng.

Theo anh Phú, chủ một văn phòng môi giới bất động sản tại quận Cầu Giấy và Tây Hồ, trên thị trường chuyển nhượng, giá rao bán căn hộ thường không giống nhau, tùy theo kỳ vọng của chủ nhà. Ở giai đoạn trước, mức chênh lệch thường dao động 20-50 triệu đồng. Tuy nhiên, hiện nay, có những căn chênh giá cả tỷ đồng.

"Hiện không có quy chuẩn nào về giá chung cư, chủ nhà nhận thấy thị trường tăng nóng thì tùy ý nâng giá rao bán. Nếu không quá gấp, họ có xu hướng khảo sát giao dịch gần nhất, sau đó tự cộng 5-7%, thậm chí 10% cho căn hộ của mình. Trường hợp không có khách mua, họ điều chỉnh giảm dần", anh Phú nói.

Tâm lý người dân đang tác động đến giá nhà

Cũng theo anh Phú, so với giai đoạn trước, số căn hộ chuyển nhượng ở giai đoạn này không nhiều. Giá càng tăng, chủ nhà càng sợ bán hớ. Có chủ nhà rao giá cao như một cách để định giá nhà, thăm dò phản ứng của người mua. "Đó là lý do mức giá rao hiện nay loạn", môi giới nói.

Vì không nhiều căn bán ra, người mua có ít dữ liệu để so sánh, nhiều người vì tâm lý FOMO nên dễ dàng chấp nhận mức giá chủ nhà đưa ra.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng nhìn nhận tương tự. Ông cho rằng người bán luôn muốn bán giá cao, người mua luôn muốn mua được giá rẻ, khi hai bên tìm được điểm cân bằng thì gọi là thuận mua vừa bán - đây là quy luật của thị trường. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, cuộc chơi hiện tại do người bán quyết định nhiều hơn, người mua trở thành bên "phải chấp nhận cuộc chơi".

Theo ông, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như giai đoạn vừa qua, người bán thường ở "cửa trên", rao bán với giá ngày một cao. Họ tâm niệm căn hộ bán sau phải có giá cao hơn căn hộ bán trước. Còn người mua, khi nhìn thấy xu hướng tăng giá ngày một rõ ràng thì dễ dàng chấp nhận giá rao của người bán.

Không riêng chủ nhà, ông Đính cũng nhìn nhận một bộ phận môi giới thiếu chuyên nghiệp đang tác động tiêu cực đến thị trường bằng cách kết hợp với chủ nhà rao giá cao, sau đó tác động tâm lý người mua để họ dễ dàng chấp nhận giá chủ nhà đưa ra. Thậm chí, có môi giới tự đẩy giá cao hơn giá chủ nhà đưa ra, sau đó "ăn" khoản tiền chênh.

Tại buổi họp báo mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng cho rằng tâm lý người dân là một trong những yếu tố chính khiến giá nhà tăng cao. Bình ổn lại tâm lý người dân nhằm bình ổn lại thị trường là một trong những giải pháp Thứ trưởng nêu ra tại buổi họp báo./.