Chị Trần Thị Lan (Hà Nội) cho biết, hồi đầu năm 2025 chị mua căn hộ trị giá hơn 3 tỷ đồng, vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng và được hưởng ưu đãi lãi suất 0% trong thời gian 10 tháng đầu. Nhưng khi ưu đãi chấm dứt, khoản trả hàng tháng đội lên hơn 20 triệu đồng cả gốc lẫn lãi.

Thu nhập không theo kịp lãi suất tăng

“Thu nhập giảm, công việc bấp bênh, những khoản chi trả đều đặn nhanh chóng vượt ngoài khả năng của gia đình tôi. Thời gian gần đây tôi rất mệt mỏi khi phải chạy vạy khắp nơi để vay mượn thêm anh em họ hàng chút tiền để trả khoản gốc và lãi ngân hàng này. Nếu không vay, thu nhập của hai vợ chồng không đủ chi trả các khoản sinh hoạt” , chị Lan chia sẻ.

Vợ anh Nguyễn Tất Đạt (phường Hoàng Mai, Hà Nội) cũng đang rơi vào cảnh “đứng ngồi không yên” vì l ãi suất đảo chiều tăng mạnh sau khi hết thời gian ưu đãi. Anh kể, hai vợ chồng anh quyết định vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng năm 2023 để mua căn hộ hai phòng ngủ gần trường con học.

Khi ký hợp đồng, lãi suất ưu đãi cố định hai năm đầu là 6,5% mỗi năm, nên khoản trả hàng tháng hơn 12 triệu đồng, phù hợp với thu nhập ổn định gần 30 triệu đồng của cả hai vợ chồng

Từ quý IV/2025, ngân hàng thông báo lãi suất thả nổi dự kiến 12,8% khi hết ưu đãi. Nếu giữ khoản vay như hiện tại, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng lên gần 18 triệu đồng. Chênh gần 6 triệu đồng mỗi tháng khiến ngân sách gia đình đảo lộn đáng kể.

" Nếu như trước đây, gia đình tôi có 18 triệu để chi tiêu hàng tháng cho gia đình 3 người, mức này đã phải tính toán rất kỹ lưỡng mới đủ, thì nay còn 12 triệu đồng/tháng để lo mọi chi phí, hai vợ chồng tôi thực sự không thể xoay sở nổi" , anh Đạt nói.

Anh Đạt hiện đang buộc phải rao bán lại căn hộ này vì không thể tiếp tục gồng gánh mức lãi suất mới.

" Nếu thời gian tới lãi suất lên 14–15% mà thu nhập không tăng kịp thì khoản vay nào cũng trở thành gánh nặng. Tôi không muốn mua nhà để rồi suốt ngày chạy theo gốc lãi ”, anh Đạt nói.

Không chỉ những người đã vay chịu áp lực, nhóm khách chuẩn bị mua nhà cũng phải tạm hoãn kế hoạch. Chị Nguyễn Thị Nga (phường Cửa Nam, Hà Nội) dự định mua căn hộ cũ ven đô giá 2 tỷ đồng, chị có sẵn 700 triệu đồng và muốn vay phần còn lại trong 20 năm.

Lãi suất ưu đãi 3 tháng đầu khoảng 6,5% một năm, mỗi tháng chỉ chỉ phải trả khoảng 16-17 triệu đồng. Nhưng hết thời hạn ưu đãi, lãi suất có thể điều chỉnh lên 10 - 12%. Tính toán lại, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng lên 20 triệu đồng, vượt quá sức chịu đựng.

" Nếu lãi suất tiếp tục tăng mạnh thì tôi không thể trả khoản nợ ngày càng phình to ra chỉ với thu nhập 30 triệu đồng/tháng. Chính vì vậy, dù đã tìm kiếm được căn hộ ưng ý, nhưng tôi vẫn chưa dám mua vì lo biến động lãi suất ", chị Nga chia sẻ.

Chỉ trong gần một tháng trở lại đây, thị trường tiền gửi ghi nhận làn sóng tăng lãi suất tại nhiều ngân hàng thương mại. Không ít nhà băng đã điều chỉnh mạnh lãi suất tiết kiệm, với mức tăng lên tới 1,6%/năm ở một số kỳ hạn. Hiện lãi suất tiết kiệm quanh mốc 7%/năm đã xuất hiện tại nhiều ngân hàng, chủ yếu ở các kỳ hạn 6–7 tháng.

Song song đó, lãi suất cho vay mua nhà cũng bắt đầu nhích lên. Khảo sát cho thấy lãi vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại trong nước hiện phổ biến ở mức 7–8%/năm trong giai đoạn ưu đãi đầu, tùy thời gian cố định lãi suất. Trong khi đó, một số ngân hàng nước ngoài vẫn duy trì mức lãi suất thấp hơn, dao động khoảng 6–7,5%/năm.

Người mua nhà thêm áp lực tài chính

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, đây là diễn biến khó tránh. Khi lãi suất huy động có xu hướng tăng như hiện nay, các ngân hàng khó có thể giữ nguyên lãi suất cho vay, bởi chi phí đầu vào tăng buộc lãi suất đầu ra phải điều chỉnh để bảo đảm cân đối. Việc lãi suất cho vay nhích lên sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.

Theo ông Hiếu, người mua nhà sẽ chịu thêm áp lực tài chính, đặc biệt là nhóm khách hàng vay vốn lớn, sử dụng đòn bẩy cao. Tuy nhiên, điều đó chưa đủ điều kiện khiến thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hạ giá nhà.

Báo cáo thị trường mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên là thanh khoản trên thị trường suy giảm. Người mua nhà , đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi nhà đầu tư thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

VARS cũng chỉ ra áp lực đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi đã giải ngân trước đây. Giai đoạn 2023-2024, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đã tung ra các gói vay lãi suất 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Tuy nhiên, khi giai đoạn ưu đãi kết thúc và bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi (10-14%), áp lực trả nợ với người mua nhà sẽ gia tăng mạnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, bối cảnh năm 2025 có nhiều điểm khác biệt. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài trong năm 2024. Mặt bằng lãi suất cho vay phổ biến quanh mức 6–7%/năm, dù cao hơn mức đáy trước đó nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn căng thẳng năm 2022.

Ông cho rằng, nhịp tăng lãi suất cuối năm chưa đủ lớn để tạo ra cú sốc đối với thị trường bất động sản. Thay vào đó, tác động chủ yếu là khiến người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, lựa chọn kỹ hơn về thời điểm và sản phẩm đầu tư.

Ở góc độ thị trường, dòng tiền hiện vẫn có xu hướng tìm đến bất động sản và các kênh đầu tư khác trong bối cảnh lãi suất huy động dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Điều này giúp thị trường duy trì trạng thái "neo giá", thay vì bước vào chu kỳ giảm sâu.

Theo ông Quốc Anh, trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục giai đoạn thăm dò khi lãi suất nhích lên và chi phí vốn tăng dần. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện kịch bản căng thẳng như năm 2022 là rất thấp, khi nền tảng vĩ mô ổn định hơn và cấu trúc thị trường đã có sự điều chỉnh đáng kể sau cú sốc trước đó.